[摘要] 为何地方政府更青睐以限价取代限购？有业内人士指出，限价更能保障地方政府的税收和土地财政收入，同时也能向上级政府“交差”。此前廊坊出台限价令，即被舆论指是为了土地财政需要，弃限购而选限价。
弃价保量 不少城市青睐限价而非限购
》》地方政府以价换量存“私利”？
为何地方政府更青睐以限价取代限购？有业内人士指出，限价更能保障地方政府的税收和土地财政收入，同时也能向上级政府“交差”。此前廊坊出台限价令，即被舆论指是为了土地财政需要，弃限购而选限价。
一位业内人士则明确反对二三线城市照搬一线城市楼市调控措施，他用三个不利于来总结一刀切地实行限购的“危害”：不利于自住刚性需求者购房、不利于高端市场的发展、不利于政府财税收入的增加。无疑最后一条是地方政府最为看重的。
“一定意义上来讲，限购好比是割肉，以限制性交易方式直接为市场降温，而限价相对较为温和，今后有可能结合‘政府指导开发商定价’方式进行。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，地方政府选择限价而不是限购，主要还是出于保障市场成交、平衡政府财税收入及市场平稳运行的考虑，同时适当控制楼价的涨幅，以达到调控要求。
“二三线城市限购政策更具灵活性，实际上也暗合了当地房地产市场的需求。限购与限价之争，归根结底都是为了在限购的框架下，保证市场的成交量。”在张宏伟看来，对政府、市场或房企，“保量”才是重头戏，这已成为当前各市场主体在限购大背景下的共识。
升级版限购令执行暂受阻 二三线城市重提限价令
房地产“限购”令扩容的落地，遭遇了地方政府或沉默或绕行的阻碍，要么对“限购”三缄其口，要么以“限价”换“限购”。
按照住建部8月份下发的文件，各省在8月20日之前就应上报所辖区内各城市上半年房地产市场调控的工作情况，同时下发了限购扩容的五条标准，这次调查结果将作为限购扩容的依据。住建部目前正在进行相关工作的汇总，对地方上报的自查情况予以评估，并根据地方政府的自查结果、处置方法给出意见。针对那些尚未上报自查结果的城市进行督促，同时筹划约谈应出台限购令而未出的地方行政负责人。
虽然有约谈的风声传出，但“限购与否，全凭地方自己做主。”已然形成共识。住建部政策研究中心副主任王珏林也曾表示，二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住房和城乡建设部对限购扩容的态度，更被媒体解读为与地方达成共识，二轮限购宽松进行。
截至5日，上报结果截止时间已经过去了半个月，但只有台州市明确了限购内容，倒是半年前落实的“限价”令，此刻纷纷被地方政府重提，尽管各地新一轮“限价”的内容有所不同，但在此时，却都成为阻挡“限购”落地的盾牌。
当“限价”令执行不力时，再推出“限购”令是湖北省当前的调控思路，而重提“限价”令的河北省，则采用了高价项目暂缓入市的办法。
廊坊和秦皇岛上半年因房价快速上涨而进入监管层视线。6月中旬，廊坊市香河县首开行政“限价”先河，要求对本行政区域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。秦皇岛市也准备将商品住房销售价格的上限定在7000元/平方米。烟台也是采取“限价”的城市，同样是针对“限购”的缓兵之计。烟台住房局8月2日出台的《关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知》，该通知明确指出，商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。
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限价房的弊端及对策
一、限价房推出的背景
限价房是政府对开发商的开发成本进行测算后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等给予限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，并最终设定土地出让价格和房屋出售价格。因为限价房既限制地价也限制房价，又被称作“两限房”，又因为参与开发限价房的开发商之间还要竞房价、竞地价，所以也将其称作“双限双竞房”。
目前我国尚没有统一的关于限价房的制度规范，甚至连国务院的行政法规都没有限价房方面的规定，限价房政策仅限于地方性规定。尽管所有推出限价房的城市都把限价房的购买对象锁定在“中低收入”家庭，但从北京、广州的相关规定可以看出，符合其条件的其实应当算作目前中国的“中等收入”人群。
二、限价房的偏弊之处
在限价房的运作过程中，政府一方面想高价卖地，另一方面又要让开发商低价卖房，这样的两全其美犹如缘木求鱼，很难达成。因此，尽管限价房推出的时间不长，但由于其本身制度上的缺陷所暴露出来的某些弊端却是不容忽视的。
1.导致市场上的房价失真。
对于开发商来讲，如果投资限价房高于市场平均那就失去了意义，也不会得到允许；如果低于市场平均，且不说他们是否情愿，把资源引导到低于市场平均的方向，本身就扭曲了资源的优化配置，也没有效率。
对于政府来讲，限价房的推出必然造成市场上房价的失真，让统计数据无法真实反映市场供求，难以对市场调控做出准确判断。
2.造成公共资源的多重耗费。政府所遇到的个难题，就是限价房究竟要限多少价，限价的依据是什么？于是政府要与开发商展开博弈。从有关方面得到的数据是，大多数城市的政府将限价房的价格比照市场价格的70%—80%来定价。但这其中楼层不同、户型不同、朝向不同，要不要有不同的限价，政府显然没有精力和能力与开发商逐一谈判。这是公共资源的次耗费。
接下来，政府要求开发商按照低于市场20%—30%的价格销售限价房，但开发商是不会甘愿吃亏的，要么与政府讨价还价得到某种弥补，比如“双限”中将地价限得更低一些，要么就在建筑过程中从房屋质量上找回补偿。这是公共资源的第二次耗费。
限价房的困难还在于，政府不但要确定限价房购买对象，还必须在庞大的社会人群中按照事先确定的条件将可以购买限价房的人找出来。于是政府又要与消费者展开博弈，这已经是公共资源的第三次耗费了。
到此还并未结束，限价房的退出以及日后的管理都要动用公共资源，如此计算下来，限价房所耗费的资源并不算少，其成本也并不算低。
3.难以实现对房价的有效调控。
推出限价房的一个重要考虑，就是希望从增加供给的角度对市场上过高的房价予以调控。但这必须具备两个条件：一是限价房的推出时间必须恰好是在房价高涨时，否则不但达不到目的反而会导致限价房的弃购；二是限价房的供给必须达到足够的数量，达不到一定的数量或规模也将于事无补。
限价房的供给究竟应当达到什么规模才能起到平抑房价的作用，多高的房价才是政府调控的理想目标？求解这样的问题也都不比预测房价涨落的时间来得容易。
而且与经济适用房一样，限价房作为一种实物配售制度，不仅难以提高资源配置效率，也会带来寻租活动的泛滥和造成逆向补贴。在许多城市，限价房用来出租已经不是个案。然而，令人感到尴尬的是，这种状况尽管伤害普通百姓的感情却又似乎并不违法，因为限价房准确说应当是“限价商品房”，法律又不能禁止商品房的出租和出售。
三、限价房的补偏救弊之策
从限价房的实际供应对象来看，中等收入人群在目前中国高中低不同收入人群中所占比重，不应当把这部分人群视为“夹心层”，也没必要把他们再分解成为若干个“层”。从未来发展看，中等收入人群甚至应逐步成为社会的“核心层”。如果将这样一个庞大的社会核心层的住房问题定位于限价房，那么限价房的供应数量必须超过廉租住房、经济适用房和完全市场化的商品房，结果会让住房市场成为一个以限价房为主体的市场。这不仅会弱化资源的配置效率，同时也意味着中国的住房市场化改革半途而废。
针对限价房存在的弊端，在尽可能对其进行修补漏洞和完善制度的同时，更有必要对限价房政策进行全面反思。试想，在限价房尚未取消的情况下，与其把更多的精力和政府的行政资源用在资格审查和与开发商的讨价还价等环节上，不如以更严格的手段，一方面更严格地限制限价房的户型、面积，另一方面严格限制甚至彻底割断限价房的流通和增值渠道，比如严禁出租、5年后流通必须交纳高比例的金，等等。对于既无法流通，又不能出租牟利的限价房，权势者对它的兴趣自然淡漠。
而对于有些符合条件，但也未必一定要通过限价房来解决住房问题的人来说，断绝了流通和渠道，也可以使其放弃不买白不买的念头，转而把有限的资源让渡给其他真正需要的人。如此一来，限价房就会“清白”了许多，人们对它的诟病自然就会少了许多。
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