[摘要] 多地住房公积金贷款松绑 京沪未见松动
日前，包括南京、常州等多个城市的住房公积金贷款政策松动，这些举动被业内人士解读为房价下跌压力之下地方政府的救市之举。
日前，南京市公积金管理中心召开新闻发布会，公布了南京公积金贷款政策调整方案，方案显示，从10月24号起，南京市恢复住房公积金可贷额度，将贷款额度由20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户；夫妻双方及未成年子女卖掉名下房产，再次购买住房，可凭首套房证明再次申请住房公积金贷款；夫妻双方及未成年子女原人均住房建筑面积小于市人均面积的，在原住房公积金贷款结清的情况下，新购住房可再次申请住房公积金贷款；另外夫妻双方及未成年子女已申请过住房公积金贷款，在全部结清贷款本息并卖出住房后，再次购买住房，可凭首套房证明，首付款金额不低于购房总价60%，贷款利率按住房公积金贷款基准利率上浮1.1倍确定。
对于南京市出台的这一举措，南京一位地产评论员认为，这是地方政府在利用自身的权力给当地楼市松绑，对刚需有一定的积极意义。这位人士表示，对于当前正在进行的房地产调控，地方政府和中央政府之间的角色定位比较微妙，中央政府希望将调控坚决执行下去，而地方政府不希望当地的房地产市场过度的冷清而走入完全的萧条，因此目前一些地方政府在可以动用的权限下采取一系列的暖市的手法。
无独有偶，在南京之前，江苏的另一个城市常州也放松了公积金贷款的限制。该市此前出台的政策显示，常州市自10月1日起，部分调整住房公积金使用政策，主要内容包括：购买经济适用住房或首套普通自住住房，公积金单人贷款额度由24万元提高至30万元，两人由40万元提高至50万元；经济适用房贷款期限在不超过30年的前提下，可放宽到借款人法定退休年龄后5年；凡该市租住廉租住房、公共租赁住房的职工以及新就业人员、外来务工人员，10月起提取住房公积金付房租手续简化；公积金贷款第二套房首付比例由50%提高至60%。对于此次调整的原因，常州市方面声称是为进一步落实常州市加强住房保障建设要求，解决当前中低收入家庭普通自住购房困难，
对于目前多个城市出现了住房公积金贷款松绑政策，分析人士指出，这对于刺激购房的刚性需求，缓解中低收入家庭的购房压力有一定作用，因此也不能完全将这些政策解读为政府救市的举措。
记者了解到，目前对公积金贷款松绑的大都是二、三线城市，而北京、上海等一线城市公积金贷款政策未见松动。上海住房公积金中心相关人士表示，目前上海市公积金贷款的上限仍是30万元/人、60万元/户。
房地产集合类产品在全部发行信托资产中占比仅为38.84%，同比下降了7.42个百分点，环比则下降了14.01个百分点，近一年来首次低于40%
高歌猛进的房地产信托，这次或许真的会低下高傲的头。
从用益信托公布的数据来看，始自2010年初的这一次房地产信托热，在高压的政策面前，今年三季度终于出现了较为明显的“退烧”。但是，作为信托公司的支柱投资之一，今年四季度继续下行的幅度也不会很大。
房地产信托的“无间道”
用益信托的数据显示，包含保障房在内，2011年三季度共发行了233款房地产信托产品（含保障房），发行规模为620.91亿元。与去年同期相比，发行数量增长了28.73%，但发行规模却同比下降了6.14%。与二季度相比，发行数量下降了33.05%，发行规模也下降了46.15%。2011年三季度房地产信托的占比来看，三季度房地产信托产品的占比仅为38.84%，同比下降了7.42个百分点，环比则下降了14.01个百分点，这是近一年来房地产信托占比首次低于40%。
“感觉最近房地产信托的消息特别多，不过感觉里面有人们的过度猜测，我们也有客户觉得，与房地产沾边的信托计划都是高风险的，而其实没有那么糟糕。”记者的一位信托朋友这样认为。
随着房地产信托在今年二季度出现井喷，三季度也成了政策对房地产信托的重点关照期：先是监管层下发风险监测表，要求信托公司对未来三个月内到期的房地产信托进行监测；其次是监管层对房地产信托由时候报备改为事先报批制度；再次是监管层调查绿城集团房地产信托的传言，虽然绿城对上述调查予以了否定，但是关于绿城集团高息融资的新闻还是不断传来。
用益信托认为，2011年底将是《信托公司净资本管理办法》的清算的时间点，部分信托公司的净资本告急，而房地产信托是净资本占用比例的产品之一，故多重因素的影响之下，出现了三季度房地产信托产品发行放缓的情况。
三季度成拐点？
房地产信托在今年二季度达到了发行的高点。
根据用益信托的数据统计显示。今年前三季度房地产集合信托共发行2291亿元，其中一季度发行517亿元，占比22.57%；二季度发行1153亿元，在前三季度中占比高达50.33%；三季度占比约为621亿元，占比为27.10%。
用益信托认为，三季度各月份房地产信托在全部发行信托资产中的规模占比下降，八、九两月房地产信托发行规模占比均低于40%，而且受《净资本管理办法》结算期将近的影响以及监管层对房地产信托风险的愈加重视与严格控制的形势不会有变，因此，未来房地产信托依然走弱也是大势所趋。
三季度房地产信托的平均率为10.19%，同比增长17.37%，环比增长1.98%。受通货膨胀等因素的影响，三季度各月房地产信托产品的平均率继续走高，且均在10%以上，较其他产品平均率高出1.9个百分点，较总体平均率高出1.2个百分点。
住宅市场调控继续，商业地产迅猛发展
以北京为例，截至2011年9月的9个月内，北京商业地产市场（包括写字楼、零售、酒店、服务式公寓、综合体、工业物业）整栋交易总额接近20亿美元，上海同期投资交易总额超过40亿美元。
与住宅地产业绩下降相反，国内商业地产正在迅速发展。国家对住宅市场的严厉调控在短期内为商业地产开启了利好局面。
一二线城市商业地产投资需求旺盛，潜力巨大
高纬环球2011年第三季度写字楼和零售市场报告显示，在市场强劲需求的推动下，主要一二线城市写字楼、零售市场发展迅速，国内外企业和零售品牌的迅速扩张推动写字楼和零售市场租金上涨。
在住宅市场成交量持续走低、热点区域价格稳中有降的情况下，北京的写字楼和商铺市场却表现出众。在北京，由于新增供应量有限，而市场对优质写字楼的需求持续上升，使得写字楼市场租金持续上升，空置率下降。第三季度北京甲级写字楼有效净租金环比上升24%，达到454元/平米/月，超过了上海甲级写字楼412元/平米/月的租金。高纬环球中国区董事总经理张良军评价道：“2011年第三季度北京甲级写字楼平均租金创历史新高，并超过上海，再次领跑（除香港以外），标志着北京正引领中国一线城市的写字楼市场正进入新一轮的强劲增长期。”
全球经济不确定因素增加，中国成为全球投资者目的地之一
在高纬环球发布的全球城市投资报告(WinninginGrowthCities)中可以看到，商业地产市场正成为全球投资者的领域。截止至2011年第三季度的12个月，在全球商业物业投资总额排名中，上海和北京分别占据第14和第15名。受欧洲主权债务危机和其他全球经济不确定因素的影响，强劲的经济增长势头使中国成为全球投资者青睐的投资目的地。
全球地块交易排名前25个城市有23个均来自中国，其中以上海开发用地交易总额255亿美元（2010年9月至2011年9月）位居全球榜首。北京位居第二，交易总额240亿美元。其他上榜城市还包括大连、武汉、苏州、香港、重庆等二线城市，不难看出目前我国城镇化进程中房地产市场的投资交易活跃程度远远高于世界其他地区。
据高纬环球《全球工业物业报告》，2010年亚洲地区工业物业租金上涨幅度超过了5%,跟全球大部分工业地产市场衰退的情况形成鲜明对比。而北京2010年工业物业租金同比上涨18%，占据全球工业物业租金增长最快城市排行榜第2名。
上海作为投资者最青睐的中国城市，国内国际投资者都对其商业地产表现出浓厚的兴趣和信心。由叶成宇领导的高纬环球投资部团队在过去的一年内已经连续促成5宗整栋商业物业交易，总投资额超过人民币65亿元，创五大行之最。尤其是在全球经济不确定因素增多的背景下，中国越来越明显成为投资者的主要投资目的地之一。
高纬环球中国区投资部董事叶成宇说：“中国依旧是海外投资者青睐的目标投资国；尤其在商业地产领域，位于核心位置的成熟有租金收入的物业是大多数投资客户的，并积极投资二三线城市购物中心等零售物业。具有较强融资能力的大型国有企业和保险企业将极有可能成为投资型或自用型写字楼物业的主要买家。”
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