[摘要] 问计公租房：如何助圆“居有其屋”梦想？---（小标题）“买不起但愿能租得起”１月６日，５１００套上海首批市筹公共租赁住房——华泾馨宁公寓、新江湾尚景园项目开始公开招租。 两居室和三居室租金也均较市场租金略低。
新华网上海１月１０日专电（记者魏宗凯、叶锋）进入２０１２年，各地建设公共租赁房的步伐在加快，但其投资、建设、供应、管理机制尚不健全，仍制约着“夹心层”实现入住公租房的愿望。
业内人士认为，长期来看，公共租赁住房不仅会成为我国住房保障体系的一项基础性保障品种，而且一定会在我国住房租赁市场和住房金融市场发展完善过程中发挥重要推动作用，应进一步通过优惠政策引导和鼓励社会资金、社会力量参与公租房建设和运营。
“买不起但愿能租得起”
１月６日，５１００套上海首批市筹公共租赁住房——华泾馨宁公寓、新江湾尚景园项目开始公开招租。
据介绍，上海公租房对申请者的收入和户籍均不设门槛，租金略低于市场价格。馨宁公寓一居室建筑面积约为４０．２４平方米至４２．４３平方米，月租金为１６９４元至１８９６元，而目前周边同等条件商品住房月租金会在１９００元以上。新江湾尚景园５０平方米一居室月租金为１９７０元左右。两居室和三居室租金也均较市场租金略低。
尽管价格吸引力并不明显，优惠也较为有限，但上海公租房对潜在承租者而言还是颇具诱惑。上海浦东一家保险公司工作的程小姐在新江湾尚景园公租房项目的样板房里看到，家电、家具皆有，“家电也都是知名品牌，居住条件及周边配套设施比预期的要好很多。”更重要的是，住进公租房可以再也不受频繁搬家之苦。“租到好房子比找好老公还难。”她说，自己工作３年多时间，搬家六七次，极为耗神，身心疲惫。
上海中原地产研究总监宋会雍认为，公租房的优势不仅在于户型较为合理，能够满足不同需求，更让租客看重的是管理规范和长期合约，不会出现租赁市场上常见的纠纷，能够保障租客的利益。相对市场房源来说，即便是在租金上没有多大优势，公租房也会受到租客的青睐。
公租房建设进入快车道 融资模式亟待创新
经过一年来的尝试，各地探索公租房建设与运营管理都有了不同的经验和办法。而进入２０１２年，一些省市也理顺了思路，加快公共租赁房建设的步伐，甚至加重了公共租赁房在保障房中所占的比例。
根据上海市“十二五”规划，上海计划新开工建设和筹措公租房１０００万平方米，约２０万套。新年伊始，上海临港产业区公共租赁房基地便开工建设，一期基地建成后，可容纳１．５万名企业员工居住生活。北京市计划在“十二五”期间将建设３０万套公租房，２０１２年北京市保障性住房将新开工建设、收购各类保障性住房１６万套，其中公开配租配售９万套，公租房体系将被进一步完善优化。
在去年开工建设量达到１４２５万平方米、约２１．９２万套后，重庆市２０１２年公租房还将新开工１３５０万平方米，再次加大公租房的投入力度。根据规划，３年间重庆将建设４０００万平方米公租房，新建公租房的开工总量居各省（区、市）之首。
而江西省近日则宣布，从２０１２年起，各市县将停止新建名称多样的保障房，只建“公租房”，公租房实行统一租金、差额补贴。公租房租金标准控制在同地质、同品质、同类型住房市场租金的６０％，廉租房为１０％。同时推进“租售并举”，售出的保障房为有限产权，可继承、抵押，但不准出租、转让、赠予，永远姓“公”。
解决建设公租房的资金来源依然是个难题。以上海为例，目前上海中心城区的土地动拆迁成本加上建设成本每平方米已超过１万元。按照１万元计算，“十二五”期间上海公租房建设资金共需约１０００亿元，除去３０％的资本金，则共需通过市场融资筹措７００亿元建设资金。不容忽视的是，上海住房租赁市场的租售比已严重失衡，根据公租房的租金略低于市场水平的要求，即使按照低于市场水平１０％来测算，公租房租金净率仅为３．５％左右，和目前的贷款利率有着较大的差距。如何在传统的融资模式之外，寻找到新的合适的途径，成为公租房建设中必须破解的难题。
公租房管好比建好难度更大
一些专家认为，政府推出公租房的目的，就是为了使一些中等偏下收入的住房困难家庭在无力通过市场租赁或购买住房的情况下，能够实现“居者有其屋”。基于此，既不能以成本、盈利等为依据来确定公租房价格，也要避免走极端，将公租房等同于福利房。
“公共租赁房不仅要建好，更要管好，管好比建好难度更大。”复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰认为，公租房不是解一时之急，而是将长期实行的住房制度，所以要可持续发展，本身就要坚持自负盈亏、可循环运作，尽量不损耗公共财政资源，尽量不要财政直接负担。
“虽然具有公益性和非营利性特征，但公租房不是廉租房，也不是福利房，本身不直接带有保障性和福利性。”陈杰称，公租房租金与市场挂钩的必要性还在于，如果公租房租金相对市场租金过低，那必然形成福利落差，变成了福利房。即使不考虑寻租腐败的发生可能，所租居民也不会有搬出的动力，公租房资源就会沉淀，达不到滚动循环利用、救急援助的作用。另外，应当鼓励公租房租客用个人公积金余额支付租金，这样既保障了公租房项目的资金回收，也解决了公积金不能买房就只能闲置、“逆向补贴”的问题，还原了住房公积金支持住房消费的本意。
对政府部门来说，大规模建造公租房需要魄力和勇气，而如何运营并保障可持续供应，则需要智慧和耐心。专家认为，长期来看，公共租赁住房不仅会成为我国住房保障体系的一项基础性保障品种，而且一定会在我国住房租赁市场和住房金融市场发展完善过程中发挥重要推动作用。目前公租房投资、建设、管理机制尚不健全，各地做法不一，应尽进一步通过优惠政策引导和鼓励社会资金、社会力量参与公租房建设和运营。
一些专家也称，必须采取市场化运营来保证保障房建设的可持续性，先租后售是解决公共租赁房资金来源的一条出路，比如是否可以做十年期先租后售，用十年以后产权的增值部分，弥补前期的投入成本。
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