[摘要] 继2011年位于大兴的龙湖时代天街(楼盘资料 业主论坛)零利润入市之后，“零利润”楼盘再现京城。一贯打法灵活的“鲇鱼”东亚新华再度出招。
继2011年位于大兴的龙湖时代天街(楼盘资料 业主论坛)零利润入市之后，“零利润”楼盘再现京城。一贯打法灵活的“鲇鱼”东亚新华再度出招。近日，记者从东亚新华地产获悉，该公司旗下位于通州的东亚·逸品阁(楼盘资料)项目起价仅为12400元/平方米，和年前13200元/平方米的起价相比降了800元/平方米。值得关注的是，该项目的成本价超过12000元/平方米，这意味着该项目基本失去了利润空间。
零利润楼盘现身通州
据记者了解，去年年底东亚·逸品阁以13200元/平方米的起价入市让不少人“大跌眼镜”，该价格创下了通州房价的新低，同时也令其“邻居”珠江国际公馆大感意外。早在地块成交时，珠江国际公馆替其算了一笔账，加上各项成本和8%的利润，预计最终售价为24000元/平方米。但最终该项目仅以13200元/平方米的起价入市，且赠送10%-15%的面积，相当于在单价13200元/平方米的基础上再打8.5-9折。
在历经了几个月的销售周期之后，日前记者获悉，该项目的价格出现了小幅的调整，从之前的13200元/平方米调成了目前的12400元/平方米，调整后的价格和之前东亚新华公布的单位成本价相差无几。
据悉，东亚·逸品阁项目所在地块是由东亚新华地产于2011年4月以2.96亿元取得，规划建筑面积不超过53160平方米，合计楼面价约5568元/平方米，除去配建的限价房外，商品房部分地块楼面价超过6000元/平方米。加上建安成本、财务税费、营销及管理费，各种成本合计下来，单位成本为12347元/平方米，接近目前的销售起价。
拉动区域价格探底
受调控政策的影响，东亚·逸品阁所在的通州区域是北京房价波动的区域，从目前在售项目来看，目前的售价几乎是2009年的价格水平。2010年初该区域大部分楼盘售价都在2万元/平方米以上，部分楼盘更是超3万元/平方米，而今大部分住宅项目成交均价每平米在1.3万-1.6万元之间，房价几近腰斩。
据悉，在通州目前在售项目中，京贸国际城(楼盘资料 业主论坛) 起价13400元/平方米，润枫领尚(楼盘资料 业主论坛) 均价13300元/平方米，华业东方玫瑰(楼盘资料 业主论坛) 均价14000元/平方米，富力金禧花园(楼盘资料 业主论坛) 成交均价16000元/平方米（含3000元精装）。东亚·逸品阁起价12400元/平方米处于价格水平，多位业内人士表示，这也就是通州房价的“底”了。“再低几乎不可能——除非是开发商的资金链出现了严重问题。”
自限购以来，北京整体楼市一直低迷。数据显示，截至2月16日，限购一年来北京新盘交易同比下跌两成，二手房暴跌五成，同时，非京籍购房比例由限购前的60%下降到10%；以自住为目的的购房者占总量的80%以上，这使得楼市泡沫相对较大的通州遭遇了痛苦的挤泡沫过程。
业内人士告诉记者，很多楼盘不是不想降价，主要是不少项目是2009年和2010年市场高位的时候拿的地，亏本卖基本上不现实，顶多也就像龙湖·时代天街(楼盘资料 业主论坛)和东亚·逸品阁那样零利润入市，来换取资金的高回转率。
开发商3月该项目成交会稳步回升
事实上，进入调控的深水区之后，价格成为房企手中撬动市场的利器，目前销售情况较好的项目一般都是价格和性价比较受市场认可的项目，于去年年底零利润入市的龙湖时代天街充分体会到了低价所带来的“甜头”。
数据显示，龙湖时代天街自项目开卖以来，创下了100天持续热卖的纪录，2012年1月更再次迎来时代“小阳春”，热卖超过1亿元，同时3个月蝉联区域销冠，其销售成绩更相当于区域2-5名成交金额总和。截至2月上半月，龙湖时代天街同样牢牢占据区域成交金额榜首之位。
而东亚·逸品阁的此次调价也带来了不小的变化，自调价至今，无论是在来电量还是在来访量上都有的增长。据了解，1月份该项目的来电量约为78组，2月份截至目前的来电量已经达到了332组，而在来访量方面，1月份的来访量约为40组，2月份截至目前的来访量为109组。
东亚新华地产营销中心总监贾玉鹏在接受记者采访时表示，目前的成交周期明显拉长了，一般购房者会有一个月左右的犹豫观望期，一方面在观望政策变化，另外一方面也在对比周边项目的性价比，预计该项目到3月份成交会有一个稳步回升的过程。
专家能否成功关键看购房者是否买账
在目前胶着的市场环境下，房企在营销上拿出了十八般武艺，面积、送电影票、家电、豪车展、给业主过生日等等，为把房子卖出去各家房企用尽了浑身解数。而于近日出现的零利润售房也吸引了不少购房者的眼球，但能否换来热销尚不可知。
伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，零利润或者微利的方式在理论上将会对项目的销售起到一定促进作用，但并不能确定购房者是否买账，因为购房者不会管开发商是不是零利润卖房，他只关心这个价格是不是自己的心理价位，今年的库存量约50万，按照去年一年消化20万套的速度来看，购房者还是掌握着主动权，零利润能否热销还是看购房者说了算。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，在目前市场情况下，零利率并不一定是企业和项目的末日，楼市已经毋庸置疑地进入了调控期，在2010年拿的高价地肯定会受到调控的影响。对于大企业来说，一个项目的得失并不重要，整体企业现金流更重要，特别是处于库存量比较大的区域项目，先降才能拿到市场主导权，底价跑量可以提前收获区域内的需求，避免后期受到区域内其他项目影响。而且在目前市场情况下，现金比库存要重要得多，有了现金才可以获得底价再拿地、廉价收购项目的机会。
亚豪机构市场总监郭毅表示，目前的市场中可能会出现项目一期利润微薄、后期涨价，或者通过其他方式获取利润，但一般不可能全盘都是零利润的，高周转也仅仅是在摊薄利润基础之上的，而不是没有利润。
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