[摘要] 徘徊在低谷大半年的南京楼市，春节后成交量持续攀升，三月前两周，新房成交２８００多套，认购量高达３５００多套。与此同时，全国部分大城市楼市销量也开始回升。这一波“回暖”，究竟是短期释放还是长期趋势？记者进行了采访。
徘徊在低谷大半年的南京楼市，春节后成交量持续攀升，三月前两周，新房成交２８００多套，认购量高达３５００多套。与此同时，部分大城市楼市销量也开始回升。这一波“回暖”，究竟是短期释放还是长期趋势？记者进行了采访。
楼市突现“回暖”行情
记者３月初采访某网站组织的看房团发现，组织者原本安排了１２辆大巴，可随着看房人不断增多，最后不得不临时叫来３辆大巴。“最近的看房团常常人员爆满，一两百人一下子涌进来，售楼处都装不下。”某楼盘销售人员说。
记者采访了解到，这一轮“回暖”首先从郊区刚需楼盘开始，江宁、江北低价位楼盘托起来大部分交易量。此后，改善型、高价位楼盘也开始升温。“凤凰熙岸”、“高科荣域”等高价格项目，开盘当日即售罄。“中海地产”在南京的两个项目开盘当天销售额达到１１亿元。
南京市民于先生说，原计划上半年观望，下半年买房。“虽说房价回调的远远不够，但是现在销售速度很快，而远郊房价已降到了７０００多元，近郊１万元左右，感觉再降的空间不大了。”
南京楼市的表现并非个案。据新华社房地产价格监测系统监测，２月份的第四周（２０日至２６日），１４个一、二线城市新建商品住宅成交套数环比增长２６．７％，同比增长１５．３％，创造了今年单周销量的新高。其中，北京环比增长２３８％，达到２７００多套。天津、南京、杭州、深圳、厦门、成都环比增长均超过３０％。
北京二手房３月份前两周成交量突破４０００套，这是去年１２月北京执行新的二手房计税价格标准以来，市场成交量的点。
随着商品房交易量的上升，土地市场也有复苏迹象。东莞市近期有两幅土地溢价出让，在沉寂了两个月之后，合肥、南京均开始推出土地。“龙湖地产”出现“十亿周末”，该集团还将今年的销售目标定为３９０亿元，在去年销售额的基础上增加了１０亿元。
多种因素促进交易回升
记者采访了解到，这一轮楼市“回暖”与楼盘新一轮降价直接相关。首先是开发商“以价换量”范围扩大，吸引购房需求加快“入场”。
南京网尚房地产统计，２月以来南京的房价指数已经回到了２０１０年上半年的水平，打折楼盘已占总数的七成。亚豪机构的监测显示，目前，北京有超过八成的在售项目正在进行着不同程度的打折促销，其中比价格高峰期回落幅度超过２０％。
一些大力度促销方式也在加速销售。南京近期有多家楼盘推出几年前曾经出现的“一成首付”。即购房者原本要支付三成首付，现在只需支付一成，剩余两成先由开发商垫付，购房者要在约定的时间内无息还清。
上市公司“３６５网”董事长胡光辉表示，高库存迫使开发商加大打折力度，价格一旦接近购房者的预期，积蓄已久的需求就会“一触即发”。
其次是存款准备金率下调，银行信贷政策保障首套房贷，以及差别化利率执行加快了交易速度。
南京链家地产经理舒莉莉介绍，央行２月下旬下调存款准备金率，数千亿元的流动性被释放，必然有一部分资金会进入房地产领域。去年房贷常常两三个月都办不下来，成交量自然上不去，今年下款速度快多了，１０天半个月就办好了，这也促进了成交。近日，一些银行开始下调首套房贷款利率，这对购房者来说无疑是一大利好。
第三是刚性需求顶托市场。南洋地产中国区总经理钟沛介绍，快速城市化带来的庞大刚性需求不能忽视。据第５次人口普查统计，南京市“十一五”年均增加常住人口１８万人。调控两年来，南京住宅库存虽然超过５万套，达到历史高位，但是现在１个月就能消化５０００套。
采访中也有市民表示，楼市的“回暖”还有开发商造势的因素。近期南京楼盘的“退换房率”居高不下，据房管局统计，有的楼盘退换房多达１００多套，说明有不小的水分。
杀跌性反弹还是实质性复苏？
记者采访了解到，对于近期成交上升，业内出现不同的看法。
李智表示，根据对长三角７个城市的近期成交情况分析，这一轮回暖属于“杀跌性反弹”，因为８０％的交易与降价有关。“预计这一轮反弹只能持续到四月底，因为调控不会终止，积压的刚需两个月就能释放。”
“目前楼市成交量和价格都在向下走，难言回暖。”中指院（华东）研究总监曹旭东说，近期楼市的特点是单个楼盘价格“跳水”引发的“点状”放量，不降价的楼盘乏人问津。这实际是开发商获利“回吐”的过程，也是一种行业自救。
香溢置业江苏分公司副总经理张良表示，开发商日子并不好过，今年资金链比去年还要紧张，银行贷款、信托、债券等融资渠道纷纷被“堵死”，除了降价，没有任何出路。因此还不能说是全面回暖。
江苏省政府参事室主任宋林飞表示，近期投资者入市再次折射出楼市调控的复杂性。当前投资渠道匮乏，房产本身具有投资价值，一旦形成看涨预期，极易跟风，甚至进入“癫狂”状态。要让房价持续回归，仍需不断强化调控预期。
温家宝关于房价问题的表态，明确宣告房价还将继续下跌，并且要继续维持调控政策，最终使房价跌到与居民收入相适应的合理区间。这番话造成的最直接后果，就是地产股票暴跌，与之相关的其它行业股票亦纷纷跳水，致使股市以大幅下跌的局面告别"两会行情"。资本市场对于房价问题的敏感度，由此可见一斑，同时也是对温家宝讲话的本能反应，显示房地产业将面临更为悲观的前景。
3月7日，住建部部长姜伟新指出，七八个大城市的房价如果按照现在每年十几甚至二十几个百分点的增长速度发展下去，将来一旦泡沫破裂，后果不堪设想。姜伟新说，"现在下定决心，至少这七八个大城市的价格一定得降下来。"这是站在政府立场上的首次表态"房价必降"，而温家宝的答记者问，更将降价范围扩展至，并且明确了降价目标，折射出中央对楼市调控的决心，正式宣告房价下跌已再无悬念。
自2011年下半年以来，佛山、芜湖等多个城市出台了不同程度的楼市微调政策，但这些政策出台不久即被叫停。地方政府放松调控的冲动乃是源自利益，温家宝亦承认房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，"改革的阻力相当之大"，从侧面反映未来楼市调控关键还是在于协调各方利益，特别是遏制地方政府的放松冲动，那么，就必须改革现有的税收制度及政绩考核标准。
点评者言：是的。此前房价的胶着，等的就是"两会"的信号。而现在，"两会"上所发生的一些事，告诉一些不希望房价下降的人，不要再有任何幻想，因为除非胆子太大，否则不会有地方政府再搞小动作。傻子都明白，如果今年房价不降，对于本届政府来说意味着什么。只是，按照让房价下降的这个逻辑，明年3月以后，中国又将进入一个"房价是疯狂地报复性反弹还是继续下降"的诡异时期。
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