[摘要] 外资房企“抄底” 写字楼市场租售逆市回暖
随着“两会”闭幕，此前市场上普遍预计的房地产调控政策将松动的迹象并没有出现，这也使近期不少购房者再次陷入观望，也有越来越多的开发商加入了降价的队伍。
商业地产尤其是写字楼市场的状况却是另一番景象：各大城市的高端写字楼供不应求、租金稳定增长，在运营经验成熟的企业管理下，这样的物业成为房产投资的新宠。
今年2月外媒报道称，去年北京中央商务区（CBD）高档写字楼租金上涨75%，成为全球租金上涨最快的城市。公开数据显示，去年上海写字楼租金涨幅达到17.4%，成交面积同比上涨18.2%，成交均价连续4年上涨，达26088.17元/平方米。深圳2011年甲级写字楼租金达186.4元/平方米/月，同比上涨16.8%，平均售价约50176元/平方米。广州2011年甲级写字楼净吸纳量同比增长20%，为过去五年来的吸纳量，租金同比上升11.7%，报于147.9元/平方米/月。
一线城市写字楼租售价格似乎正在延续上涨势头，二、三线城市的写字楼市场也可能出现同样的走势，从近期外资房企的拿地区域来看，也越来越多地布局在了二、三线城市。
据国家统计局公布的数据，外资机构投资的物业类型中，综合、商办类物业成交金额占比达92%，外资对商业类物业的青睐程度可见一斑。
从去年下半年开始，多家被内地房企奉为“抄底专家”的外资房企也开始了在商业地产领域的动作：2011年9月，香港恒隆地产以总价34.97亿元拿下原昆明市政府两宗商业地块；去年10月，新加坡仁恒置地集团以30亿元拿下珠海市两宗商住地块；2011年11月，长江实业斥资8.96亿元在佛山购入一幅商住用地；去年12月，和记黄埔又以19亿元拿下大连一宗商业地块。
从这些大鳄们的历史业绩看，他们的抄底时机向来比较精准。那么近期他们的动作，是否意味着商业地产的投资已经到了一个较好的时机呢？
一位从事商业地产开发的业内人士对《每日经济新闻》记者表示，以目前的土地价格，确实可以说是一个比较好的切入时机，至于为何更多是外资房企在出手，其原因在于：长实、和黄等房企拥有较为丰富的商业地产开发和运营经验，且资金雄厚，因此他们有能力在此时出手，同时这些公司更看重持有商业物业的持久稳定回报。内地房企虽然也有部分希望在调控背景下转型商业地产的，但往往受困于资金压力或运营经验的欠缺，还有一些房企有资金却未必有耐心去开发和持有商业物业，因为商业地产的回报周期要远远长于住宅开发。
经过2011年一轮涨租潮之后，2012年前两月，一线城市的住宅租金整体稳定。21世纪不动产监测数据显示，2月北京住宅租金指数环比上升1.7%；上海上升1.2%；广州下降0.2%；深圳上升0.6%。但从同比数据来看，一线城市房租涨幅依然较大。2月，北京住宅租金指数同比上升18.9%；上海上升18.7%；广州上升17.9%；深圳上升16.6%。
原计划在北京买房的王先生因未满足“五年社保条件”而不得不继续租房，但2月他想续租时，得知房东将大幅提价。“去年初，方庄的两居室租金普遍在4000元/月左右，但现在已基本找不到低于5000元/月的房子了。”最后，王先生接受了房租上涨的现实。
据21世纪不动产统计，2010年北京住宅租赁均价的年度涨幅约13%，而2011年为18.9%。2011年，北京等城市的房租每月都呈现“小步快涨”态势。“一旦租约到期，房东随即提价，一居室一般提300元-500元/月，两居室一般提600元-800元/月，而三居室则提租千元以上。”一位房产中介人员坦言。
业内人士认为，北京、上海、广州等城市都是居住人口高度集中的城市，本地居民的居住需求就很大。同时，北京等城市每年新增的外来人口很多，在限购政策之下，很多住房需求转向租赁市场，导致租赁市场供需关系十分紧张，即使是租赁淡季，也会处于供小于求的状态。
中国社会科学院发布的报告显示，北京每年的新增流动人口超过70万，并且常住倾向越来越明显。业内人士认为，从限购的角度看，未来几年，新增外地人口绝大多数都不具备购房资格，衍生出的租赁需求人口规模将超过180万人。而市区可供租赁的房源并没有显著增长，整体出租率也较低。
多因素推动租金上涨
2011年以来，物价上涨尤其是写字楼租金大幅上涨，也在推动住宅租金不断攀升。
物价水平变动与租金涨幅存在较大关联性。业内人士指出，物价水平上涨会导致居民生活成本加大，也会影响到业主的出租心态和承租人的抗压心理。
根据链家地产市场研究部的数据，从北京CPI环比数据和住房租金环比指数的走势来看，租金上涨通常滞后于物价上涨1-2个月，2010年10月和2011年2月CPI环比涨幅较高，而租金环比涨幅在之后的2010年11月和2011年3月也出现两个波峰。
更值得注意的是，一线城市写字楼租金上涨产生的比价效应，也推高住宅的租金预期。一位投资人士透露，北京写字楼租金近半年上涨超过20%，吸引保值类资金入市，推升了北京写字楼的租金价格。
业内人士指出，2012年一线城市租赁市场租赁需求仍然旺盛，在当前的供需关系下，业主追求租金化的心态难以改变，预计租赁旺季业主涨租的现象仍较明显，2012年租金上涨压力的态势将持续。公租房是目前政府调控租金的主要手段，随着未来公租房的建设和分配，对于缓解市场供需关系将起到一定作用。但短期内由于建设规模的限制，不会起到明显的缓解作用。
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