[摘要] 为打击炒楼风和遏制楼价上涨，香港政府自10月27日起推出两项新征税，包括将原有的额外印花税提高，使得买家的成本及风险增加。
为打击炒楼风和遏制楼价上涨，香港政府自10月27日起推出两项新征税，包括将原有的额外印花税提高，使得买家的成本及风险增加。购房半年内转手的额外印花税率，由15%增至20%，半年至一年内转手的，印花税便由10%增至15%，至于一年至两年转手的，会由5%增至10%，同时两年至三年转手的，也会收取10%的额外印花税。至于新开征的买楼印花税，目标指向非香港居民，以及所有以公司名义购买物业的买家，税率为一般印花税再加15%。据香港政府统计，非香港居民在香港购买物业的个案，由2008年的3.1%增至2011年的6.5%，至于购入全新物业的比率，更由2008年的5.7%，大增至2011年的19.5%。
首宗买家特别税成交现身
楼市调控辣招一出，据香港中介统计，十大屋苑成交较前一周跌四成多。不过，据香港媒体报道，新规实施后的第四天，一名内地买家斥资400万港元购入大屿山愉景湾一个两房单位，很有机会成为首宗买家特别税的成交。以成交价400万港元计算，买家要额外支付60万元的买家特别税。
广州中原地产天河区总经理潘婉霞表示，香港高端住宅的买家30%~40%为内地人，港府此次额外对非本地买家征收15%的买家印花税，的确会重创香港豪宅盘的成交，不过楼价不一定因此而下跌，因为楼市供应因新措施而相应减少，但在供求效应作用之下楼价或会保持平稳。广州资深投资者张先生自2010年广州楼市限购实施后已频频在香港购入大额物业，他对记者说：“没想到香港楼市调控措施如内地那样‘一波未平，一波又起’。”他上周末已紧急到香港处理在港的数个物业，预计以后会转买商铺。
2011年6月，香港金管局首次针对“收入来源非香港”的借贷人作出限制，要求比香港本地人多付一成首付，张先生在这个措施后通过第三地申请落户香港，目前申请港人身份的手续也接近办完。有中介人士表示，日后循第三地落户香港的做法或是内地人士规避买家印花税的一种办法。
汇率优惠+供楼利率低：内地投资客香港扫货
资深投资者张先生自2008年起在香港买楼，当时抄了金融海啸的“大底”，获利丰厚。2010年广州开始实施限购措施，张先生本人和家人所有的购房名额都已占满，于是他在香港的地产投资买卖越加频繁。他告诉记者，他在香港以买一手住宅为主，主要是觉得买期楼可便宜一点，到收楼时楼价已可累积升十几个百分点。此外，香港一手楼付款非常灵活，若是签约后越早开始供楼，可享有“即供价”，类似内地一次性付款的折扣，而且香港银行贷款利息比内地低很多，“非常抵”。
张先生的朋友也一道在香港“扫货”。他的朋友今年四五月在香港豪花1亿港元买了3间豪宅，其中一个是九龙站标志楼盘——天玺。这位朋友的3个豪宅，一个用于自住，另外两个用于出租。张先生告诉记者，内地买家在香港楼市的比重越来越重，就在前不久他与朋友在屯门新盘“珑门”排队买楼，周边不少都是说普通话的内地人。
香港置业除可享受“八折”购房的好处(港币兑人民币最近跌破80元大关)外，张先生感触最深的是香港开发商“服侍”购房者的待遇。从售楼到收楼，全程都有专人陪同，且若是客户指出房屋的任何一处瑕疵，服务专员都会耐心聆听并仔细记录，内地楼盘的服务人员大多以“没什么事”来搪塞过去。
2010年11月，香港针对短期炒楼行为而推出特别印花税；2011年6月，香港金融管理局推出新规，要求非港人在买楼时多付一成首期；2012年10月，香港调控升级，非本地买家需要支付额外15%的印花税，同时特别印花税的征收对象扩大至3年内转手的物业。
张先生表示，在推出特别印花税时，他们想着自己在香港不会短炒，当时也不太在意，到2011年要求非本地人多付一成首期，当时他和朋友就变为以在香港注册公司来持有物业，也可规避有关规定。到今年10月，非本地人和以公司名义持有物业都必须要交15%的额外印花税，他感觉“内地人在香港买楼的空间几乎是‘赶尽杀绝’”。张先生在香港地产投资几年来，发现短炒的买家绝大多数是香港人，因为他们在内地和香港两地跑，对市场的熟悉程度不如香港人。
汇率VS利率：置业香港堤内损失堤外补
潘婉霞表示，现在内地买家要多付15%的买家印花税才可买香港楼，中介只能以“就当是用人民币在香港买楼”来建议买家继续在港买楼。
张先生在港投资多年，面对汇率的变动是有得有失。之前他买香港住宅，汇率是100:87左右，因有时候需兑换上亿元的资金来一次性付款，大额汇率比小额汇率还要差，有时要上到100:89。后来港币兑换人民币跌到100:85或100:83，香港开发商用“即供价”来吸引买家立即做按揭，当时他为贪一点折扣而立即“上会”(即开始供楼)，但1年后人民币汇率走强，当时开发商给的折扣与现在人民币汇率上升相互抵消，他没赚到“即供价”的差价。
即使持有港元资产可能意味着相对人民币的贬值，张先生依然觉得在香港购房划算，主要是因为香港银行的贷款利息非常低，比内地要低两厘多。他告诉记者，以香港的住宅4%左右的来算，租抵供是行得通的。
应对调控对策：
有人买铺有人借道第三地落户香港
张先生在2011年香港金管局要求非本地买家多付一成首期后，在中介帮助下通过第三地来申请港人身份，手续就快办好。他笑称：“刚好可以避过15%的重税。”以前香港政府推出650万资产投资移民的计划，后来又叫停，当时都没想过要落户香港，随着香港楼市调控措施日益加剧，他觉得有个港人身份方便“买货”。
潘婉霞表示，内地人赴港购房的比例的确很多，该行也促成了不少广州买家到香港置业，广州人在港置业总价一般在600万~2000万港元。由于香港政府推出买家印花税特别措施，内地买家在港置业增加15%的成本，预计短期内香港楼市供应会减少，二手房业主也会因为3年的特别印花税而延长持房的期限，无形中也会减少二手市场的供应，但预计香港楼价不会因为买家印花税的推出而出现下跌。
香港商业地产调控比较少
张先生表示，现在香港市场较少调控的是商业地产，他去年开始也在香港买了不少铺位，其中最贵的一个中环的地铺，价值过亿港元。当时业主要求一次性付款，他也只能动用大笔资金来支付楼款。他每隔一段时间到香港，每期收铺租过百万港元。
潘婉霞认为，以大部分内地买家的实力，转投香港铺位市场不太实际，因为香港旺区每平方米租金数万港元，以最近续约的香港铜锣湾怡和街“美珍香”所在的地铺为例，每平方英尺3667港元，这小小的地铺保守估价6亿港元。她认为，以内地买家投资香港住宅的预算，转投写字楼反而较为实际，不过，由于内地或香港的写字楼市场楼价升幅不大，一些憧憬获得较大物业升幅的投资者可能不太愿意购买。
买房永居梦要解决两问题
对于张先生这种为买房落户香港的做法，潘婉霞认为不失为是一种渠道，但对于购房不多的内地买家，要多花几十万元再买个第三地身份才落户香港，大部分内地买家不会这样做。据记者了解，办理第三地再申请香港居民的手续大概要花二三十万港元，以内地客在买家特别税后入手的400万港元来算，买家特别税已需要60万港元，因此通过第三地获得香港身份的代价比买家特别税还要轻。像张先生这类的买卖频繁的人士，预计未来非常有可能循第三地落户香港。
香港地产人士表示，内地客户要通过买房实现置业永居梦，必须解决两个问题，一个是投资资金的准备，现时政策已明确规定，投资金额为1000万港元。另一个是要具备第三国国籍，换言之，若想实现投资移民，内地客还必须具有他国国籍。据业内人士透露，随着美国、加拿大、新加坡等入籍门槛的不断提高，时下更多的内地客往往是采取向非洲某些小国家“捐献”十多万元，从而获得该国国籍，并且以具备第三国国籍的身份，顺利申请投资移民香港。有行家表示，这种现象在香港非常普遍，而且也有许多移民公司会主动为内地买家提供这种“贴心”服务，现在移民香港的外籍人士，有相当一部分买家是非洲籍买家，而这批非洲籍的买家中绝大部分都是华人。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
