[摘要] 今年下半年以来，在楼市回暖的带动下，资金充裕的房产大鳄纷纷斥资拿地，全国各地土地市场升温，重点城市的土地更是成为开发商争夺的目标。综合前10个月成交数据来看，全国数百个城市的土地出让金总体缩水严重，其同比下降幅度接近四成。
今年下半年以来，在楼市回暖的带动下，资金充裕的房产大鳄纷纷斥资拿地，各地土地市场升温，重点城市的土地更是成为开发商争夺的目标。综合前10个月成交数据来看，数百个城市的土地出让金总体缩水严重，其同比下降幅度接近四成。
前十月重点城市卖地收入普遍下滑
中指研究院12日发布的上周土地市场监测数据显示，上周监测的20个主要城市共推出各类土地156宗；共成交各类土地55宗，较前周减少25宗，成交面积245万平方米，较前周减少121万平方米。
中指院称，上周监测的20个主要城市整体推出量增加、成交量反而减少，推出量环比增加24%，成交量则环比减少33%。其中，3个城市无土地推出，10个城市无土地成交。统计发现，重点城市今年土地出让收入相比去年普遍下降，北、上、广三大城市今年前十个月的卖地收入均不及去年同期。
上海前十月土地出让共收入531亿元，和去年同期接近千亿元的规模相距甚远，下降47%，接近腰斩；北京前十月的卖地紧随其后，为510亿元，同比下降39%，约四成；广州前十月卖地183亿元，同比下降7%。杭州（包括主城区、余杭和萧山）前十月共卖地383亿元，下跌19%，约两成。
中小房企拿地不积极
尽管中指院的统计样本只有主要20个城市，但土地市场的颓势已经可见一斑。根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据，今年1至10月306个城市共成功交易土地23640宗，土地出让金14027亿元，与去年全年相比减少37.10%。该机构分析指出，即便年底最后两月土地市场创下今年月度交易额，全年的土地收入也很难达到去年的水平。该机构认为，土地出让金下降与企业的拿地积极性有关。但是“这与大型开发商是否积极拿地并无直接关联，反而是大多数中小企业拿地积极性不够，成为土地出让金下降的根本原因”。
上海房地产研究院近日发布的统计数据显示，1至10月房地产市场开发企业土地购置面积27659万平方米，同比下降18%；土地成交价款5762亿元，同比下降11.8%。研究院研究员刘卫卫告诉记者，尤其是10月份土地购置面积环比和同比均继续下降，导致前十个月土地购置面积同比降幅在进一步加大。
土地出让收入锐减对地方财政有多大影响？
“今年以来土地出让收入下降，主要受土地供应结构和方式发生变化、房地产市场调控效应继续显现以及土地价格涨幅收窄等多种因素影响。”国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英说。
他指出，由于各地继续贯彻限购、限贷等房地产市场调控政策，今年前三季度商品房销售面积同比下降4%，商品房待售面积达32670万平方米，增加35.6%，导致房地产开发企业资金回笼规模减少，土地购置面积下降。
开发税费损最令地方政府肉痛
2010年土地出让收入高达2.7万亿元，创下历史纪录。但中国的土地市场也曾经出现过低谷，2008年楼市调控，当年土地出让收入为9600亿元，就比2007年下降了20%。虽然2011年土地收入有所下降，但是否会跌破2008年的谷底，目前还不易下定论。
这场土地寒冬，影响的绝不仅仅是企业，土地财政的难以为继也令不少地方财政感受到了寒意。
上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建对本报表示，目前地方政府存在的问题是，由于商品房税收下降、土地收入减少以及地方融资平台的清理导致的地方财力减弱，但与此同时，地方财政开支，尤其是民生开支却在上升，导致二者间的缺口越来越大。
中国土地规划勘测院副总工邹晓云则认为，重点城市土地出让收入的减少，肯定会对地方政府的经济布局运作产生影响，但这并非是最重要的，房地产投资以及伴随而生的税收下降才最为关键。
一位不愿透露姓名的专家对本报称，个别城市整个房地产业产生的财政收入占到其财政总收入的七八成，而其中，房地产开发投资带来的税费又占到三分之二，土地出让收入反而只占到三分之一。
“政府并不全然期待在土地出让环节带来大量，而是更期望卖出更多的地块，有更多的开发商来投资建房子，这能够带来持续数年的税费收入。”该专家表示，一旦土地未能出让成功，那么后续一系列收入也就没有了
土地热潮席卷楼市步入深度博弈期
中指研究院华中分院副总监李国政表示，只有拿地价格才直接决定着商品房的成本，影响楼市的涨跌。土地市场是否回暖，房价是否因此而上涨，不仅要考察土地的供应量与成交量，更重要的是看成交地价是否出现大幅上涨。国土资源部发布报告显示，第三季度，和住房相关度的住宅用地价格同比增长1.03%，同比增速连续五个季度回调，较上一季度下调0.74个百分点。
“由此看来，土地价格涨幅在放缓，土地市场整体依然平稳。偶尔出现单个的地王，并不能代表整个市场的回暖。”李国政表示，由于调控政策持续严厉，房地产市场整体资金压力依然未减，年底之前土地市场或将继续保持平稳态势。
国土资源部报告显示，下一阶段须严格监控各地的房地产调控政策变化，在经济下行压力持续的背景下，避免部分地方政府放弃“调结构”，重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式。同时，研究科学实施土地供应，避免个别区域优质地块集中入市引发的炒作。
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