[摘要] 保障房改变楼市供应结构 后续资金来源成考验---住房和城乡建设部部长姜伟新12日表示，明年保障房计划开工量不会低于500万套。相比之下，保障房所需的交通、学校、医院等配套设施建设，以及后续维护所需的费用，才是各级政府面临的真正问题。
住房和城乡建设部部长姜伟新12日表示，明年保障房计划开工量不会低于500万套。业内人士认为，明年保障房建设规模会保持在相对较高水平，这将倒逼保障房建设制度的完善。同时，保障房建设加力无疑将给楼市供应格局带来深远影响。在城镇化“引擎”中，保障房建设将成为经济增长的重要助力。
后续资金来源是关键
资金向来是保障房建设的考验。据住建部估算，去年建设1000万套保障房，共需资金约1.4-1.5万亿元。今年的保障房建设规模虽有所减少，但若算上去年工程结转部分，预计投入不低于上述水平。业内人士还估算，即使明年的保障房建设规模继续减少，所需的资金仍然在万亿规模之上。
在不少业内人士看来，保障房建设规模之所以逐年降低，与土地出让收入减少等资金困境有莫大关系。但仅从保障房建设而言，其所需的资金规模未必如外界预想般庞大。北京中原地产市场研究总监张大伟表示，在各类保障房建设中，棚户区改造、经济适用房、限价房等本身就带有商品房开发的性质，且不少房地产企业愿意主动承担建设任务，因此其面临的资金缺口较小。
他表示，廉租房、公租房两种保障房类型的租金相对较低，加之投资回报周期长，其投资率难以保证。这使得社会资本的积极性不高，而不得不由政府部门解决。业内人士认为，这两种保障房建设所需的资金，约在数千亿规模的水平，并不足以构成太大的障碍。
相比之下，保障房所需的交通、学校、医院等配套设施建设，以及后续维护所需的费用，才是各级政府面临的真正问题。
现阶段，我国保障房资金主要来源于中央财政补贴以及地方土地出让金净、住房公积金的增值部分等。但随着土地出让的减少，保障房的资金来源难以保持稳定，一些地方则通过城投债来筹集资金，但其偿债能力仍存疑问。据了解，当前部分城市做出的收储社会闲置房源作为公租房的尝试，以及保障房共有产权模式的探索，都可能成为缓解资金压力的有效手段。在相关部门正在制定的《住房保障条例》中，将有专门针对资金问题的条款。
业内人士认为，为完成保障房建设任务和完善各项基础设施，地方政府可能存在放松楼市调控进而增加土地出让收入的冲动，对此应高度警惕。
楼市供应结构渐改变
业内人士认为，虽然明年计划量有所减少，但保障房建设仍是重要的政策着力点。按照计划，在完成3600万套保障性安居工程的建设后，到“十二五”末期，保障房将覆盖20%的住房群体。在我国住房市场化改革以来，这将是一个前所未有的规模。
事实上，保障房建设对楼市格局的影响，目前已经出现。根据链家地产市场研究部统计，2011年以来，我国新房住宅成交量中，保障房占比在30%左右，随着竣工量上升，保障房对住房需求的影响会更加明显。
在北京等不少城市，保障房建设采取“捆绑式”，即在商品房小区中配建一定的保障房。这也意味着，与纯粹的保障房小区相比，该保障房项目享有与商品房同等的城市配套条件，这大大增强了保障房的吸引力，并成为保障房成交比例上升的主因。
多数业内人士认为，保障房供应规模加大，并不能降低商品房的价格。但在丰富住房供应类型，保障中低收入群体住房等方面，仍具有十分重要意义。
保障房建设规模的加大，也促使相关制度完善。链家地产市场研究部分析师张絮表示，按照明年开工量600万套计算，从2008年至明年底，保障房建成量或达到2000万套。此时，保障房建设任务中潜藏的质量、分配、管理等问题也会放大，其融资、监管都需要更加严格的制度。
姜伟新在接受媒体采访时表示，保障房资金到现在为止没有发生大的问题，住房建设部门将注意资金安全，防止出现资金管理上的问题。
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