[摘要] 据链家地产市场研究部统计，11月第三周以来，商品住宅新增期房项目逐渐释放入市，相比10月以来的供应力度有所上升。
虽然今年的“金九银十”并没有给房企太多的惊喜，但是随后而来的11月显然令房企倍感温暖，成交量持续攀升、房价水涨船高，与此同时，受房企业绩等因素影响，供应量却大幅减少，房价的上调压力渐现，“楼市翘尾”已初现端倪。而今年的“淡市不淡”使房企信心倍增，拿地的力度和步伐明显加大。
成交量持续上升
北京中原地产的统计显示，截至25日，本月北京新建住宅签约套数为11177套，同比上月同期上涨了54.8%，二手房住宅签约10541套，同比上月同期上涨27.8%，合计总签约为21718套，接近了之前创新高的7-8月同期数据，同比2011年同期则上涨了100.9%。值得一提的是，二手房的周成交量已经连续6周保持在3000套以上，从年内来看，这种周成交连续6周维持高位的现象只在7-8月出现，目前市场依然处在相对火热状态，截至25日，2012年二手房已经成交121802套，同比上涨22.8%，超过去年121515套的全年成交量。
而成交量保持在高位的并非北京一个城市。
据中原地产统计，11月截至25日，54个主要城市新建住宅签约套数达到了236295套。超过了之前创近2年新高的7月同期，同比10月同期上涨幅度更是达到了30.6%，主要城市均达到了今年来的新高，同比上月同期均有非常明显的上涨。
供不应求加剧
与购房者积极出手的急切相比，全年销售任务已经完成或者几近完成的房企放松不少，推盘速度减缓，加剧了市场供不应求的状况。
据链家地产市场研究部统计，11月第三周以来，商品住宅新增期房项目逐渐释放入市，相比10月以来的供应力度有所上升。但是从频率和数量上看，明显低于去年同期。截至26日，11月新入市项目仅15个，供应量为4905套，较去年11月全月减少了35%，供应量减少近2600套。并且今年11月入市的项目中套均面积120平方米以上的数量占到53.3%，比去年上涨了17个百分点，刚需小户型项目供应的减少更为突出。
供不应求的局势也同样出现在二手房市场。
据链家统计，11月第四周(11.19-11.25)，新增客源委托环比上周上涨4.5%，且达到了近十周以来的值。同时，新增房源与上周基本持平，并未出现明显的变化。链家地产市场研究部张絮认为，新增客源已经连续数周保持环比增长，购房需求加快进入市场。部分购房者期待的调控政策收紧政策并未出台，在预期落空后，购房者的观望情绪普遍变淡，入市的积极性提高。从20天左右的平均成交周期来估计，这些需求的释放将会进一步推动12月成交量走高。
张絮表示，如果没有新的政策因素影响，2012年年末成交小高峰的翘尾行情已成定局，2012年成交量有望达到14万套，同比超过15%。
房价上调压力增加
对于目前中小户型供不应求的现状，北京中原地产市场总监张大伟认为，大部分开发商在上半年的以价换量后都完成了全年销售业绩，整体资金情况好转，目前多调高售价，控制销售速度。在此背景下，房价的上调压力巨大，事实上，从销售均价来看，几乎所有在售项目均有一定程度的价格调整。
本报记者统计的今年以来部分热销项目的成交均价显示，不管是城区还是近郊区域，多数项目每次取得的新预售证之后的成交均价均高于上次。其中，位于朝阳区的天润福熙大道的涨幅较为明显，该项目于今年6月22日拿到预售证后的成交均价为26583元/平方米，而时隔不到3个月的9月14日，该项目拿到预售证之后的成交均价为30583元/平方米。
另外，链家地产的数据显示，从全月来看，由于商品住宅新增供应量少，价格上涨项目增多，加上成交和新增供应中高价项目占比上涨，11月商品住宅均价或达到年内新高。张絮认为，11月新建商品住宅成交均价或达到年内值，与市场持续回暖不无关系。另外，近两个月销供比超过1.6，较明显的供需比例失衡也为价格上涨制造了机会。
而二手房的房价也在攀升，张絮表示，新增客源持续增长的同时，前期消耗的房源过多，导致新增房源并未出现同比增长，在部分区域新增房源委托甚至出现明显减少，新增房客源比例持续上行，导致价格上涨的压力有所增加。
■城区
地段稀缺涨价压力巨大
城区的土地供应逐年减少，并呈现无地可供的态势，城区在售项目极具稀缺价值，而价格的上涨压力也明显高于近郊区域。
据链家地产市场研究部统计，自2010年至今，北京四环内土地共有5块出让，规划建筑总面积为45.9万平方米，而今年入市的四环内项目一共有11个，总供应量为3130套。张絮认为，从近两年的土地供应来看，目前四环内可售土地量已经越来越少，稀缺性也导致新出让地块价格屡创新高，而未来随着新增供应越来越少，四环内的项目也基本到了无新房可售的地步。
相对而言，城区的交通更为便捷、配套也更为成熟，生活较为方便，是置业者主要考虑的区域之一，而不断高企的房价逼退了不少购房者，然而，仍有不少置业者争抢城区项目，在供不应求的背景下，房价再度上涨的压力不小。从某机构提供的热销榜单上可以看出，前50名中，城区项目占据了半壁江山。
■通州
低价项目上调或成主流
根据链家地产市场研究部统计，连续几个月来，通州商品住宅成交均价持续在1.6万-1.7万元/平方米左右，11月中上旬成交均价达18668元/平方米，较10月上涨9.1%。在10月和9月连续签约的23个项目中，成交均价上涨的比例达70%。
张絮认为，今年3月后，市场持续回暖，通州商品住宅成交量较去年大幅上涨，多个月份成交量在千套以上，尤其是新开项目去化率普遍提高，在3个月左右的时间内签约率能够达到80%-90%左右，这些项目明显存在价格上涨的动力。据统计，今年以来通州共供应商品房7315套，而近两个月以来只有两个项目获得预售许可。通州一直是北京商品住宅市场的风向标。限购年，成交量大幅缩水，通州大量项目陷入滞销，开发商采取“以价换量”策略，最深降幅达到20%-30%左右。今年随着市场回暖，通州五至六环之间的一部分性价比较高的项目受购房者青睐，开发商多会将价格提高以增加销售利润。
■大兴
部分热销项目均价上调
本轮严厉调控实施后，大兴楼市在去年年底坠入成交冰点。继北京通州区房价率先下降打开北京楼市下跌通道之后，随着降价盘不断涌出，让之前成交惨淡的大兴楼市重新进入公众视线。
大兴楼市可以分为西红门、黄村、天宫院三个板块，去年年底，龙湖时代天街等纯新盘也以万元左右低价入市，创下区域新低；而领海朗文世家、金地仰山等老盘以推特价房等形式，特定房源单盘优惠幅度也在3000元/平方米左右。
2月底以来的楼市小回暖中，大兴凭借“以价换量”成为热点区域。数据显示，3月的大兴区域多个项目频频迅速加推新房源，成交率先回暖。随着成交回暖的确认，大兴楼市项目价格也开始回涨，大兴某项目今年4月首次开盘时，成交均价为17600元/平方米；6月二期开盘成交均价为18500元/平米，比上期涨了近1000元/平方米。一些前期低价开盘的项目也已从年初的点12000元/平方米上涨到目前的16000元/平方米。
■顺义
房价小幅上涨
和城区以及其他区域相比，顺义的房价相对比较平稳，没有严厉调控之时的大幅下滑，也没有暖冬中的大幅上涨，就整个区域的房价而言，呈现出稳健的小幅上调之势。不同于大兴、通州等一直瞄准城区刚需的近郊市场，顺义区以远离市区、环境优美的别墅区闻名，温榆河、潮白河两大别墅区都是京城传统的别墅聚集区。近两年，随着顺义新城规划的出台，顺义市场才逐步出现大量的普通住宅供应。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉记者，顺义的产业发展不错，该区域对房地产的依赖程度和重视程度都不及其他几个近郊区域。另外，据贾玉鹏介绍，顺义区域楼市的供应量并不算大，但购买力较强，再加上15号线的运营，预计未来的一段时间，该区域房价也会有小幅的上调。随着楼市“元气”的恢复，顺义楼市也逐渐抬头，成交量和价格处在上升通道中，诸如鲁能·7号院、东亚首航国际项目均持续热销，且价格小幅上扬。
■房山
项目回暖脚步略显缓慢
2009年以来，随着2900亿城南计划的启动，房山建设中央休闲购物中心(CSD)规划的出炉，以及地铁房山线的开通，房山楼市快速发展吸引不少人来此置业，也吸引包括万科、首创、城建、首开等众多品牌房企涌入房山。
房山入市的房源大多数集中在长阳区域，其他项目分布在良乡、窦店等其他区域。虽然今年8月入市的蓝爵公馆售价将突破2万元，而且户型全部为140平方米以上的大户型。
记者近日在新盘扎堆的房山长阳区域调查发现，与通州、大兴等热点板块的率先回暖相比，房山受此前暴雨影响，回暖脚步略显缓慢。与其他区域一房难求的情况相比，区域内不少项目销售人员表示，“现在还有房源，现在买房还有优惠。”
不过，和其他区域相似的是，房山前期热销的价格出现上调，以房山长阳某项目为例，该项目3月低价入市之后，通过以价换量获得不小去化率。
□观点
>>北京市房协秘书长陈志
供应量充足不必惊慌
日前，北京市房协秘书长陈志在万科金域缇香媒体品鉴会上表示，现在开发商手里持有的土地量很大，足以保证今后一到两年的供应。按照以往经验，一年的新房上市量大概也就是十万套，去年才7.9万套，今年预计应该在8万套到10万套之间，的交易年份，新房量也就是十多万，15万是历史点，今后不可能再达到那样的一个高峰值了。所以说我们看到的库存量加上可能存在的上市的供应量，供应应该是有保证的。通过透露此数据希望购房者不要惊慌，开发企业的供应是充分的，同时，这个量价关系提供给消费者一个信息，不要特别在意全市总的供应量，还是要关注具体的楼盘，因为楼盘具有强烈的地域特征，性，这块没了就是没了。
>>工商联房地产商会名誉会长聂梅生
北京房价不存在大幅上涨可能性
限购政策出台后，北京房价在范围内首先出现下降，但从今年4月开始，北京楼市又率先恢复上涨，首先是二手房出现微升，随后传导至新房市场，这种局面反映了北京房地产市场的需求量非常大。不过，对于未来市场的走势，由于目前较高的市场空置率会增加二级市场的流转率，因此未来并不存在房价继续大幅上涨的可能性。未来房价走势将与整体经济基本面紧密挂钩，与此前相比，未来房价增速会降低但也不会出现负增长，政策层面也不会前功尽弃，一旦市场再次出现猛涨，更严厉的政策会再次出台。
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