[摘要] 在一个狭小的时间窗口里，多家中小房企为赴港IPO展开了激烈的角逐，但惨淡的市场环境，使他们上演了最平淡无奇的上市孤本。
在一个狭小的时间窗口里，多家中小房企为赴港IPO展开了激烈的角逐，但惨淡的市场环境，使他们上演了最平淡无奇的上市孤本。
继旭辉地产(旭辉御府)（00884.HK）以压缩规模、超低价招股的“贱卖”方式而勉强登陆港交所之后，11月29日，新城控股（01030.HK）再度以“贴地飞行”的廉价方式，获得在港上市地位。
虽如愿上市，但两家房企均难逃一上市即“破发”的厄运。“在市况不理想的情况下，非要上市，就得付出更多的努力和代价。”通商律师事务所合伙人张国光（曾经为多只内房股香港上市提供法律服务）告诉地产中国网：“这样的意义仅在于获得一个上市平台，与前几年为大把‘圈钱’而上市企业有着天壤之别。”
市场的惨淡程度可见一斑，不仅如此，更令房企头疼的是，境外投资者变得越发挑剔，因此抢先上市的旭辉地产、新城控股“首映”不佳，尚未“公映”的南京金轮、当代集团、重庆协信等房企的IPO之路变得十分艰辛。
在市场“青黄不接”之际，纵有“头破血流”之险，这几家中小房企为什么依然冲锋陷阵，纷纷赴港上市？他们为什么不错峰竞争，反而以竞相杀价潮的形式一拥而上？其他几家在港交所门外排队的房企能否如愿挂牌？
以价换平台
尽管市场状况不尽人意，市盈率萎靡不振，但热衷赴港上市的房企，在此轮窗口期掀起了一波IPO小高潮。
旭辉地产率先登场。11月23日，以1.33港元的发行价，斩获15.3亿港元的募集资金，旭辉地产IPO之旅划上了句号。就在旭辉地产准备挂牌期间，新城股份正在紧锣密鼓地进行全球路演并招股，11月29日，以获得18.98亿元的“战利品”成功登陆港交所。
双双成功，但显得非常吃力。在香港公开发售部分，旭辉地产共获得1.49972亿股认购，与初步可供认购的1.255亿股相比，只有1.19倍。这与2009年龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)、恒大地产等房企上市动辄数十倍以上的认购额相比，显得较为惨淡。
新城控股更显逊色。其在香港公开认购仅为3560.2万股，只是初步可供认购的1.418亿股的25%，公开发售部分认购不足，只能转至国际发售。
“从认购的踊跃程度来看，这波行情可以用‘味同嚼蜡’来形容。”一位不愿具名的投行老总告诉地产中国网：“在很大程度是因为笼罩在投资者头上的‘利空’阴霾还未散去，这主要是国内的严厉调控所致，其次是因为，目前，内房股市盈率整体偏低，二级市场上的机会也很多，大部分投资者并不对这些中小房企的新股‘感冒’。”
投资者不买账，令新城股份公开认购部分铩羽而归，亦道出上市后难逃“破发”魔咒的秘密。旭辉地产上市首日即破发，目前尚未恢复元气，仍在1.3港元左右徘徊。而新城控股今日挂牌之后，由1.45港元的发行价一度下探至1.39港元。
“与前几年不同，现在，投资者对新股的门槛提得很高。”张国光告诉地产中国网：“也就是说，他们的投资取向更加理性，更加谨慎。”
一语中的。正因为如此，上述两家成功上市的房企都采取了缩减规模、低价招股的策略，以吸引更多的投资者。旭辉地产原计划融资3-5亿美元，最终压缩到不及2亿美元，市盈率也仅为3.5倍。与2009年龙湖地产创下的20倍市盈率有着天壤之别。而新城控股亦原计划融资3-5亿美元，最终仅获得2.45亿美元，且市盈率不及旭辉地产。此外，二者均取了招股区间价的价发行。
除了上述两家房企外，江苏金轮已通过港交所聆讯，计划于12月份招股并挂牌，预计融资1亿美元。此外，重庆协信、当代集团及瑞安旗下的新天地等正在推进上市进程。业内人士预计，他们的融资额亦会大幅缩水。
“其实，瑞安的新天地、李嘉诚旗下的酒店业务都正在寻求上市，但因为当前市况不佳，都推迟了上市。”上述投行老总告诉地产中国网：“这两家企业不同于急于上市的内地房企，因为他们的资金较为充裕，而且上市之后要能够充分体现他们的价值，但现在市场情况不允许。”
张国光则告诉地产中国网：“当前市况下，房企上市，股票不一定能卖个好价钱，但重要的是，获得了上市平台，为今后再融资打开了通道，因此，只要能筹集到一定的资金，即便廉价发行，对急于上市的房企来说，依然具有吸引力。”
解套之旅
市场惨淡，发行价被投资者还价到，为什么这些中小房企依然纷纭而至，备战上市？
“在很大程度上，现在急于赴港上市的房企，本质上是一种被动行为。”上述投行老总告诉地产中国网：“内地银根仍未松动，还没有上市的房企融资渠道非常有限，加之为了备战上市，很多房企不惜重金拿了较多的土地，所以资金压力较大，如果不上市，资金链可能就会出问题，因此，在资金倒逼的情况下，只能被迫上市，以缓解资金压力。”
旭辉地产就是一个典型。这家公司在上海、北京、天津、重庆等中心城市频频攻城略地，并相继拿下数十个地块。今年以来，则斥资30亿元在上海、合肥等城市“跑马圈地”。
大举拓展导致负债率一路攀升。2009年，旭辉地产的负债率尚不到40%，而截至2012年6月底，这与数据飙升至138%。尽管此次上市能降低负债率，但由于融资额有限，只能起到改善财务结构的作用，而将负债率降到内房股平均水平，还需尚待时日。
“这次上市主要的目的是为我们集团的发展打造一个融资平台。”旭辉地产董事长林中坦言：“随着今年年底利润的结转、现金回笼，旭辉的负债率到年底将会有大幅的下降。”
在负债率方面，新城控股于旭辉地产而言，则有过之而无不及。据招股书显示，目前新城控股的负债率高达111.7%，财务总监陆忠明表示，上市后，负债率将控制在90%以内。但这一数据仍然远远高于内房股平均水平。
“正因为负债率较高，所以上市对这些房企来说，意义较为重大。”张国光表示：“虽然融资量不理想，但能够暂时松口气，未来还有更多的融资机会。”
而在未上市前，由于急需发展资金，旭辉地产、新城控股纷纷借道信托，大举高息举债。招股书显示，截至9月底，旭辉地产尚有12笔未偿付的抵押信托，涉及资金超过27亿元，约为此次上市融资的2倍多。这些信托融资，成本者接近17%，大部分在12%以上，并在明年之后陆续到期。截至9月底，新城控股尚未兑付的信托高达9款，涉及资金接近29亿元，远高于此次上市融资额。
“可以说，这些房企上市，也是一次解套之旅。”上述投行老总告诉地产中国网：“他们也做出了很大的努力，比如承诺的高派息、超低价发行等等这些都是为投资者做出的妥协，如果上不去，可能就缓不过神来了。”
在张国光看来，尽管目前排队上市的房企不在少数，但此轮窗口期并不被投资者看好。“以后可能有能上去的，但需要和一般房企拉开距离，这样的企业可能还会受到投资者追捧，但可以肯定的是，以房地产概念上市的行情光环不再。”
延伸阅读：
临近年底，楼市出现新一轮量价齐涨局面。11月楼市淡季不淡，多数城市新房和二手房成交量大幅上涨，房价也有小幅上涨。土地市场亦表现活跃，北京、上海等一线城市再现高价地块。部分房企由于提前完成年度销售任务，推盘节奏有所放缓，也因此导致局部出现“一房难求”的局面。业内称因为存量仍在高位，库存消化速度有限，同时由于调控政策的长期存在，需求释放也将保持稳定。
一线城市年末楼市翘尾
楼市进入年底，往年的成交淡季如今却表现火热，看房的人有增无减。上周末的一家通州看房团，因为人数超出计划，举办方不得不另加一辆大巴车，仅去通州看房的人就达到70多人。中新网房产频道近日在走访多家楼盘时看到，在房山、大兴、通州等区域看房的人不在少数。一直在看房的李大姐是购房大军中的典型代表，看房已经超过大半年的时间，各种类型的楼盘也看了不少。原本希望房价能再降一些，可是看到最后房价越来越高，李大姐直言“后悔当初没有早点买”。
新房市场成交火爆，一些楼盘因为房源数量有限，部分购房者转为去二手房市场买房，陈女士就是其中的一位。然而，二手房市场的火爆似乎有些出乎陈女士的意料。“我上次看的一套二手房，原来报价140万，后来涨到142万，还有税；后来看到有一套房子装修很好，看起来很不错的73平米150万元。当天我11点去看房，可是房子却被9点来看房的人买走了。”陈女士描述着近期她看二手房的经历，看来热点房源依然很抢手。
楼市的火热不仅只出现在北京。网易房产11月30日报道，11月份广州市10区新建商品住宅网上签约面积76.92万平方米，同比增加117.5%。昨天，东方网援引《新闻晨报》报道称，临近年末，各一线城市的房价呈现明显的翘尾上涨趋势，上海的情况也很明显。
部分开发商少卖多开楼市供应趋紧
近日，楼市的火热引起了各界的广泛关注，北京市住建委相关负责人表示，北京商品住房市场供需关系一直趋于稳定，不存在“恐慌性”抢购潮。为此，楼市中新网房产频道电话联系并走访了多家楼盘。记者发现，一些热点楼盘供应房源十分有限，而购房的热点区域基本上都有着便利的交通条件，并且距离城区相对较近，配套设施也比较健全。例如，望京金茂府售楼员表示，“我们目前还未开盘，预计在12月初的时候开盘。需要排号，如果有意向请抓紧时间。”房山的金地朗悦半月前刚刚有一栋楼开盘销售，上周六再次开盘，推出的房源也仅有1栋楼中的44套房，开盘频繁但是放量有限。
据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，剔除保障房之后，2012年4季度(截至11月28日)北京全市新房网签总量为15474套，而在此期间，新房新增供应量仅有11160套，供需之间缺口高达到4314套。与之前各季度比较发现，仅有进入四季度以后，供需关系才发生反转，出现年内首次“供不应求”的局面。对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，今年前十个月多数开发企业已经完成全年销售任务，年底继续推盘的动力不足。另外，多数开发企业年底略微提价之后“端着卖”成为主流趋势，随着成交价格的逐步回调，提高了处于观望中的潜在购房人群的入市积极性，市场上“一房难求”的局面就此形成。
部分城市去库存压力仍然较大
近期，据中原集团研究中心监测数据显示，11月1日-11月29日，54个城市新房总成交面积为2780.31万平米，超过了之前7月的成交面积0.53%，成为今年以来的月度新高。全月超过2800万平米，其中，上海、深圳、成都、长沙、海口、哈尔滨、兰州、吉林、济宁等9大城市11月成交面积均已创今年以来的新高。同时，开发商在土地市场拿地频频，“地王”再次出现。
12月1日，羊城晚报称，年底地方政府冲刺卖地加上开发商持续膨胀的拿地冲动，搅热了土地市场。相隔仅四日，北京、上海、深圳等一线城市的“地王”已相继出炉，广州土地市场在11月30日共揽金71.58亿元。北京、上海等一线城市房价出现翘尾上涨、“地王”再次出现的同时，一些城市却表现不佳。国际金融报11月30日报道，由于楼市供应严重供过于求，贵阳地产商选择了在土地市场用脚离场投票。另外，越来越多的楼盘加入到价格战的序列，贵阳楼市开始进入价格血拼时代。新京报在同一日报道，整个海南楼市则仍以去库存化为主，以价换量还将继续。同时，近期土地成交大幅缩水，与10月成交水平对比，下跌幅度达50%。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，无论是从还是30个城市的住宅销量，同比均呈现明显的回暖迹象，但由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升。而由于调控政策的长期存在，需求释放也将保持稳定，因此中期来看，房地产市场出现大起大落的概率不高。
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