[摘要] 一批房价调控不力的城市将被锁定。国土资源部明确，下一步将锁定三类“市场异动城市”，对这批异动城市通过加供应、稳后市；控异常、防波动；避免误读误导、稳定市场预期，以保持土地市场稳定，促进房地产市场平稳运行，进一步巩固调控成果。
国家统计局１８日发布的１１月份７０个大中城市住宅销售价格变动情况显示，１１月７０个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的达到５３个，创年内新高；７０个大中城市新建商品住宅价格平均环比指数为１００．２６，涨幅同样创年内新高。业内人士分析认为，尽管目前的“暖冬”行情很难演变成房价的大幅反弹，但对于从严调控下房价加速上涨冲动需格外警惕，稳定楼市仍需要坚持从严调控。
国土资源部办公厅副主任李俊喜18日在国土部新闻通气会上表示，最近，一些地方土地市场有所波动。为此，国土部将进一步加大分类指导力度，区分不同城市，采取切实措施，保持土地市场稳定足额供应，平抑土地市场价格异常波动。
国土资源部土地利用管理司司长廖永林介绍，市场出现波动的城市主要是指“市场异动三类城市”，即在国家统计局发布房价指数的70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。
国土部：坚持房地产调控不动摇 防止地价异常波动
在18日上午国土部召开的新闻发布会上，廖永林透露，市场出现波动的城市要采取切实措施：一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期，以保持土地市场稳定，促进房地产市场平稳运行，进一步巩固调控成果。
廖永林表示，国土部将在以下方面加大政策措施实施和指导力度。首先，要求各地加强分析研究针对性，准确研判把握市场形势。省级国土资源主管部门要掌握辖区各城市情况，加强指导；各城市特别是“市场异动三类城市”的国土资源管理部门，要具体分析研判本地市场情况，立即制订对策，采取措施，稳供抑价。
其次，要求各地稳定住宅用地供应，促进形成良好市场预期。特别是在房价出现上涨、房屋供需矛盾比较突出的部分一、二线城市等“市场异动三类城市”，增加土地供应对弥补房屋、土地供给缺口，促进中长期市场平稳运行，促使房价稳中有降，有积极正面的影响。因此，这些城市要有针对性采取几方面措施，切实稳定住宅用地供应。一是稳定总量。落实好今年已定的住宅供地安排，加快编制明年的计划。计划总量要保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量；“市场异动三类城市”的商品住宅用地供应总量，原则上不能低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量。二是积极稳妥均衡供地。三是减少流标流拍。
再次，要求各地保持地价信号平稳，减少对市场的误导和干扰。一是避免出现所谓“地王”误导市场；二是灵活使用多种竞价方式；三是进一步严格市场准入条件。
廖永林表示，近期，国土部将在做好稳供应、稳价格、稳预期等工作的同时，促进已供土地开发建设，形成土地的有效供应，缓解房屋供需矛盾。
国土部锁定三类“楼市异动城市”明年调控控异常
一批房价调控不力的城市将被锁定。国土资源部明确，下一步将锁定三类“市场异动城市”，对这批异动城市通过加供应、稳后市；控异常、防波动；避免误读误导、稳定市场预期，以保持土地市场稳定，促进房地产市场平稳运行，进一步巩固调控成果。
》》》首次定义“异动城市”
市场异动城市”主要是以下三类：在国家统计局发布房价指数的70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。
》》》明年楼市调控重点控异常
房地产调控明年任务之一是控异常、防波动。“下一步，市场出现波动的城市要采取切实措施，进一步落实国务院调控要求。一是加供应、稳后市；二是控异常、防波动；三是避免误读误导、稳定市场预期，以保持土地市场稳定，促进房地产市场平稳运行，进一步巩固调控成果。”
对此，业内人士认为，明年房地产调控可能会从全局把控的同时加强重点城市的控制。尤其是价格涨幅过快的城市，旨在维持市场平稳。而重点城市的土地供应、高价地及地王等都会受到政府的重点关注。此外，闲置土地的查处力度以及重点土地的核查可能会更加从紧。这对于地方政府以及开发商都是严峻的考验。
》》》明年住宅供地 不低于前5年年均供应
对于关系到房价的住宅用地供应，要求稳字当头。明年计划总量要保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量；市场波动城市的商品住宅用地供应总量，原则上不能低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量。
按照区域协调、远近兼顾；好坏搭配、大小互补；用途兼有、品种齐全等原则，同时推出多宗地或安排同时出让。三是减少流标流拍。对今年上半年流标流拍或无人申请的土地，可以和一些条件好的土地放在一起供应；也可以适当调整条件、调整价格，提升企业拿地信心，提高供地成功率。
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行动一 公开调查南京“地王”
国土部近期将对江苏省南京市下关区滨江2号地块开展公开调查。这拉开了国土部根治“地王”现象序幕。对于最近频繁出现的地王现象，国土部土地利用管理司司长廖永林昨天明确，将通过一系列措施避免地王扰乱市场，减少对市场的误导。
对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；或提高付款难度；或与条件较差的土地放在一起供应。
国土部还明确，将灵活使用竞价方式控制“地王”现象。对可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式，或招标出让，或提高付款难度，通过交易暂停灵活转换使用。
此外，进一步严格市场准入条件。加强竞买人资格审查。加强对购地资金合规性审查。防止具有不良行为的企业、违规资金进入市场，避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。
对此，业内人士认为，多种竞价方式及严格市场准入条件都是变相提高了拿地门槛，在一定程度上抑制了地王及高溢价地块的出现。未来，一方面开发商要加强成本控制，避免恶性竞争；另一方面政府要合理定价、尽量保证公平交易。
行动二 五类项目重点清查
近期将重点清查土地出让合同履约情况。“要求各地清理涉及大房企、大地块的出让合同，对存在欠缴土地出让价款、未按期交地、未按期开竣工、土地闲置、开发规模超过实际开发能力等五类违规违约情况的项目进行清查处置。”还将启动一系列清查行动，督促已供土地进入开发环节，缓解房屋供需矛盾。
截至今年11月底，闲置房地产用地1.1万公顷，其中，闲置住宅用地7461公顷。国土资源部表示，各地要继续加大闲置土地处置力度，严格清理闲置土地，严格按程序及时调查、认定和处置。此外，违规供地和违约房地产用地也将进入调查范围。
行动三 大房企、大地块将开“监管专栏”
大企业指行业内排名靠前且在本地区影响较大的企业，大地块指单宗供地规模超过一定规模（标准80％）的地块。国土部将于近期在土地市场动态监测与监管系统开辟“房地产大企业和大地块监管专栏”，要求各地建立本地名单，跟踪督查履约建设情况，每月汇总更新，专栏信息及时向社会公布，接受社会监督。
行动四 近期启动已供土地大清查
近期将启动一系列清查行动，督促已供土地进入开发环节，缓解房屋供需矛盾。此次清查对房价波动城市将更为严厉。国土部要求对全部未竣工住宅和商服用地的合同履约情况进行全面清查和梳理，清查结果及时上报。
此外，国土资源部还将建立房地产用地履约的诚信体系建设。“将存在违法违规违约行为的企业，列入诚信风险企业名单，提高诚信风险等级。市、县国土资源主管部门在供地前，要严格审查参加竞买的企业情况，对存在诚信风险的应禁止其在一定期限内参加土地竞买。”
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近三成居民预期下季度房价“上涨”
央行报告:29%居民预期下季房价上涨 18.9%偏爱房地产投资
央行公布的四季度城镇储户问卷调查结果显示，2012年4季度，66.6%的居民认为目前房价“高，难以接受”，但有15.4%的受访居民计划未来3个月内出手购房。而居民房地产投资占比由2季度的15.1%升至18.9%，在居民投资方式的选择中上升一位。此份调查报告是央行在50个城市对2万户城镇储户进行调查后得出的。
近七成居民认为房价高到难以接受
经历了几年的房产调控，还有多少居民认为目前的房价“高，难以接受”？央行调查的数据是66.6%，这比2季降低了1.9个百分点，较年初下降1个百分点，低于去年同期6.2个百分点，显示了房地产的调控效果。另有31.3%的居民认为“可以接受”，仅有2.1%的居民认为“令人满意”。
虽然如此，在银行资金面逐步宽松情况下，居民预期房价上涨的占比依旧在提高。调查显示，对下季房价，预期上涨的居民比例为 20.4%，较上季大幅提高 8.6个百分点,较年初提高 11.3个百分点，高于去年同期10个百分点。昨天，国家统计局公布11月房价指数，53个城市房价环比上涨，创2011年4月后新高。
解析：
整体价格继续微涨已经成为定论，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高，而且全年计划的提前完成使得开发商年底促销的力度将明显减弱，整体市场价格将依然维持平稳微涨的趋势。
目前主要城市的房价都已经触底，部分城市开始出现缓慢的回升，政策一旦再有松动，市场可能会再次出现明显上涨。
2012楼市关键词：年初以价换量 年末行情翘尾
2012年楼市经历了从“冷”到“热”的巨大转变，“回暖”、“以价换量”、“供不应求”等关键词成为一年来楼市的缩影。一年来，大部分开发商摆脱了资金量紧张的困扰，销售业绩再创新高，拿地补仓动作频频。然而，也多有房企陷入“质量门”、“退地”、“负债”等各方面的困扰。中新网对2012年楼市扫描，从市场、房企和土地市场的重点角度，窥探一个真实的楼市景象。
季度：以价换量 迎来“小阳春”
在严厉的楼市宏观调控背景下，2012年楼市开局惨淡，经历“寒冬”。楼市持续去年的低迷态势，元旦、春节等假期冲淡成交，大部分开发商未进行大规模促销降价，加之购房者降价预期和观望情绪浓厚，1、2月楼市供应量与成交量均现萎缩。
但自3月以来，楼市逐渐摆脱跌入冰点的状况，北京、上海、广州、南京、杭州等一、二线城市楼市成交量攀升，迎来本轮调控以来难得的“小阳春”。
然而，此番楼市回暖的背后真相，实是开发商在萎靡不振的市场下不得已而采取的“熬冬”策略——以价换量。
有数据显示，截至3月22日，已披露年报的37家上市房企的负债水平明显上涨，总负债额度达到了5216亿元，比之前一年的3786亿上涨了37.8%。负债率也有明显上涨，2011年平均已经达到了72.3%，为近10年来。
在重重重压之下，亦有房企熬不住宣告破产。为快速回笼资金，各家房企迫于库存、资金压力纷纷推出降价促销战略，“以价换量”成为开发商们寻求销售“破冰”的重要方式，此举也颇见成效。
第二季度：回暖蔓延 地方微调 中央督查
据国家统计局数据，一季度商品房销售面积为15239万平米，同比下降13.6%，环比下降67.5%。此番背景下，各地楼市“刺激刚需”入市的微调政策开始在范围内蔓延。
开发商“以价换量”优惠频现，又得益于各个城市对楼市政策微调，很多潜在购房需求逐渐出手。5月以来，多个城市成交量稳步回升，“红五月”激发房企热情，房价上涨势头迅猛。
楼市“回暖”行情引发多方担忧，此背景下，中央及各部委多次“喊话”强调坚持楼市调控政策，仅7月份就连续6次密集发文强调楼市调控。7月下旬，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。督察组对各地楼市调控执行情况基本持肯定态度，回京后也并没有出台新的楼市政策，但同时业内人士也表示，我国楼市储备政策“弹药”充足。
第三季度：淡季不淡 旺季不旺 楼市反周期特征明显
在楼市调控的微妙关口，传统淡季7、8月份的楼市表现却很反常，成交火爆，创年内销售新高，楼市“淡季不淡”的醒目标题始终占据房产新闻头条。业内人士分析，7月楼市出现红火现象主要是开发商以价换量，刚需得以释放，集中入市；信贷政策放松，使购房者能够贷款买房；再加之“红五月”以来楼市成交量大，房价有涨价预期，促使买家积极入市。
今年楼市反周期特征在9、10月份持续上演，火爆成交过后，传统旺季“金九银十”却未能如期而至。上半年销售回款充裕，让开发商乐观情绪蔓延，在传统旺季纷纷推盘，热情高涨，但与此形成鲜明对比的是，购房者对于楼市走势态度却趋于严谨。
究其原因，一方面是7、8月份的楼市热销已经释放了一部分刚性需求，另一方面，决策层多次对房地产调控不放松的表态，更重要的是，开发商手头资金在这一阶段开始宽裕，优惠幅度收窄，房价止跌回涨，又让购房者变得犹豫起来。
房价始终是买家考虑出手的最关键因素。而开发商打折优惠活动缩水、价格上调，让本应有丰厚收获的“金九银十”褪色，买卖双方博弈升级。
第四季度：楼市暖冬 翘尾行情凸显
虽然“旺季不旺”让开发商有些“失落”，但进入11月份以后，楼市的表现却让他们倍感温暖。临近年底，楼市成交热度升温，出现“翘尾”行情。根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年11月十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上月上涨0.39%。
与此同时，多家房企10月销售业绩创新高，前十月大部分房企业绩同比有所增长。尽管楼市库存巨大仍需消化，但不少开发商已经完成全年销售目标，推盘动力不足，少卖多开成主流销售模式，甚至导致部分地区楼市出现“一房难求”的局面。
楼市“暖冬”的来临让购房者期盼楼市年底促销的心愿难以实现。房价的持续上涨，让购房者无法继续“淡定”，看涨房价的预期，甚至转而积极入市。
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