[摘要] 不久前有发改委官员透露，由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》初稿已编制完成。该规划称“城镇化将在未来十年拉动40万亿投资”。这意味着十八大以来中央再三强调“积极稳妥推进城镇化”的工作已经在具体实施的政策层面开始提速。
不久前有发改委官员透露，由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》初稿已编制完成。该规划称“城镇化将在未来十年拉动40万亿投资”。这意味着十八大以来中央再三强调“积极稳妥推进城镇化”的工作已经在具体实施的政策层面开始提速。
城镇化之所以能够成为中央指导精神层面的重中之重，是因为它本身囊括了提升经济增长质量、改善民生、扩大内需在内的全部命题。我们必须清楚地看到，中央提出这个构思的内在逻辑主线是非常清晰的：经济结构不合理的深层次矛盾日益突出——扩大内需是调结构的首要任务——的内需在城镇化。而李克强同志也强调要将城镇化与其他配套改革联系起来，协调推进工业化、城镇化、农业现代化，发挥城镇化综合效应，释放内需巨大潜力。
为什么说今后中国的城镇化是“新型城镇化”，我们认为“新型城镇化”的“新”，就是说未来的城镇化绝不会是为了一组漂亮数字的片面城镇化，而是一定要实现协同效应化，即人文环境、自然生态优异、产业发展优良、居民生活优越的全面城镇化。
关于新型城镇化模式，我们在《未来十年“掘金路”》系列的前两篇中反复强调过一个概念，就是像“万达大连金石国际度假区”这样的文化旅游综合体。
严格说来，文化旅游综合体并不是什么新概念。以文化旅游为产业核心推动城镇化的实践，国外比如我们曾经提到过的美国好莱坞和奥兰多，国内有正在规划实施中的“万达大连金石国际度假区”。我们对这种模式倍加推崇的原因，并不仅仅是它在推动城镇化方面的独到作用，更关键的是在打造“文化旅游综合体”的过程中，能够把当地居民的增收致富、投资者的丰厚回报、生态环境的优化整合、周边产业的协同发展、政府部门的战略意图等几乎所有方面的需求进行统筹兼顾，最终实现多方共赢。所以我们说文化旅游综合体模式下的城镇化是实现“人文环境、自然生态优异、产业发展优良、居民生活优越的全面城镇化”的绝佳途径。
当然，对于事涉其中的普通民众、特别是广大投资人来说，我们更关心自身的增收需求如何在这种模式下得到一个比较充分的满足、我们投资于此的财富前景究竟如何。
下面我们来看一组数据：
中指研究院发布的《未来十年（2011~2020）中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程的推进为未来住宅市场提供广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求（包括保障房）约为157亿平方米，其中，新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，旧房更新换代需求近60亿平方米。
报告预计，城镇化进程将强力推动首次置业等刚性需求。未来十年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700万人，以人均30平方米住房面积计，新增住房需求将超过50亿平方米，再考虑租赁住房人群购房，首次置业需求共计约为81.9亿平方米，占总需求比重达52%，刚性需求将继续成为市场主流。
这意味，未来十年内，城镇化的推动将催生出庞大的刚性住房需求。在这种情况下，“文化旅游综合体”的载体平台文化旅游地产未来增值潜力将会何等客观已经不言而喻。因此，我们坚信像“文化旅游综合体”这样以文化旅游作为产业核心的城镇化模式，一定会成为未来中国推动新型城镇化的重要趋势。
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进入四季度，房地产市场再现回暖迹象，而中央近期多次提及的“城镇化”也给开发商注入了一针强心剂，甚至有观点认为房地产将再迎“黄金十年”。在即将到来的2013年，搭上城镇化顺风车的房地产业真的能否再火一把？未来十年，房地产投资是否还能续写暴利神话？
城镇化给市场想象空间
12月25日住建部明确表态，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求。地方政府若放松调控导致房价上涨将被问责。此前，国土部曾在12月18日出面喊话严查地王、稳定土地市场。
然而，住建部话音未落，当天A股市场出现大涨，其中房地产板块一马当先，大涨近4%。
业内人士分析认为，股市此轮上涨主要受益城镇化规划即将出台的利好影响。从十八大到中央政治局会议和中央经济工作会，城镇化被频频提及，被认为是扩大内需的潜力，未来经济主要增长点。
市场消息是发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》初稿已编制完成，城镇化将在未来十年拉动40万亿投资，给市场以非常大的想象空间。
房地产界更是摩拳擦掌，跃跃欲试。
“很多人都说中国房地产的黄金十年过去了，我说不是，中国房地产市场最精彩的十年才开始”，某中国董事局联席主席兼总裁周忻认为，伴随着十八大召开，伴随着中央提出的城镇化进程和百姓收入倍增计划，2013年的中国房地产市场会非常热闹，至少比2012年、2011年热闹。周忻说，“过去的个黄金十年我们靠广告语卖房子，第二个十年我们靠城市化布局卖房子。”
城镇化“馅饼”有多大
然而，城镇化真是天上掉下来的“馅饼”吗？
多年来每当提到“城镇化”的概念，人们就会把房地产市场仍有巨大的需求与之联系起来。但是，“城镇化提出不是始自今日，已经搞了很多年。未来房地产不会再出现过去那样的暴利”，吉林力旺房地产公司总经理惠大桥说。有机构测算，随着城镇化的加速，未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年商品住宅销售面积的12倍以上。“这是一个持续性的利好，不会三两年见效”。
购房网总编辑马峻岭也表示，40万亿的大“馅饼”，摊到房地产业的究竟有多大，什么时候砸到头上，现在还很难说。他说，城镇化不是房地产化，有其发展有其自身规律和发展阶段。房地产超前会导致房屋闲置、资源浪费；滞后则会影响人口聚集和产业发展。因此，房地产业介入的时机很重要。只有与当地经济社会发展和百姓需求相适应，才能促进城镇化和房地产自身的发展。
与城镇化相比，一些业内人士认为，对当下房地产市场产生直接影响的还是楼市调控政策。据中原地产统计，截至12月中上旬，54个主要城市新建住宅签约套数达19万套，“暖冬”趋势仍在持续。
住建部政策研究中心相关人士表示，明年楼市要看货币政策、城镇化政策和房地产业三大政策。但总的看来，中国房地产业还有潜力。该人士指出，中国房地产市场变化，更多要看货币政策的调整。明年货币政策预计不会过紧，因此对房地产市场而言，不会比今年更差。更关键的是要看接下来中央政府在城镇化推进中有何实质性政策。
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