[摘要] 2012年高收益房地产信托收益率普遍在12%以上，如今锐减至9.7%，首次跌破10%大关
2012年高房地产信托率普遍在12%以上，如今锐减至9.7%，首次跌破10%大关
2013年初的房地产信托市场，新年伊始就遭遇了“滑铁卢”。
仅仅是2个月前，排名前列的房地产信托的年率普遍还在10%以上，甚至高达12.5%——14%，而平均率在9%左右。
据Wind统计，截至1月18日，1月房地产信托产品发行数量为8只，其间首次募集规模达29.89亿，平均发行规模为3.74亿，平均预计率为9.5%。
其募资规模和2012年的情况相去甚远。较近的2012年12月和11月，房地产信托产品发行数量分别为53只和35只，其间首次募集规模达120.68亿元、104.34亿元，平均发行规模分别为2.33亿和3.86亿，率分别为9.05%、8.91%。
“年初整个市场没有2012年那么繁荣。”华润深国投信托证券部总经理、投资总监刘辉对理财周报记者分析，房地产投资需求放缓、信贷政策的放松直接导致信托公司发行产品的数量降低、速度放慢，而随着房地产信托规模出现下降，信托产品的率也难再回高。
事实上，在信托业内人士看来，今年年初就已出现的房地产信托率下降，今年内都未必会有回升，如果按此发行速度，这类房地产信托产品率甚至还有继续下滑的空间。
房地产信托发行规模锐减
刘辉表示，信贷的宽松和房企的资金需求降低导致了1月房地产信托规模锐减，而这一减少属市场正常的回调，符合经济规律。
“从历史来看，每年1、2月份确实是每年房地产信托的淡季。”华东一位信托公司老总表示，2012年年底，房企拿地成汹涌之势，银行对房企的信贷直接收紧，而到了2013年开年，银行资金面逐渐放宽，房企容易拿到利率较低的贷款，因而直接导致1月份信托产品没有那么受捧。
例如中投信托有限公司颐景1号房地产投资集合信托计划，今年1月中投信托对其进行了推介。有知情人士告诉理财周报记者，该产品募资规模未达到1亿。
规模的锐减直接关系到率的变化。而中投信托去年房地产信托回报均在10%以上，甚至有的产品率高达12%，今年的颐景1号房地产投资信托年化率定为9.7%，首次不达10%。
一位大型信托负责人告诉认为，国家对房地产调控的不放松使得房地产投资逐渐放缓，在市场低迷的情况下，房企收缩融资成本储备现金过冬，加上融资渠道本身也越来越多元化，信托公司因此也主动调低年化率。
上述大型信托负责人还表示，由于房地产政策的持续收紧，房地产信托的监管部门在相关信托产品的推动上也会更加谨慎。
今年率难回升
2013年，房地产信托面临高额兑付。中金公司研报显示，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元，将迎来兑付高峰。中国信托业协会的数据也显示，2011年房地产信托新增余额为2558亿元，按房地产信托期限一般为两年来看，加上去年的房地产信托也可能面临兑付，预计今年房地产信托兑付本息有可能超3000亿元。
年底，房地产信托产品到期无法兑现事件频发，或将对房地产信托产品率造成一些影响。
上述华东的一位信托公司负责人告诉理财周报记者，以往，房地产信托市场各有天下，大信托公司追求稳定、信誉度高的大型房企，发行的产品率还比较低，而中小型信托公司往往合作的企业都是中小型房企，他们往往热衷于发行高的信托产品。近来房地产信托到期无法兑付的事件频发，中小信托公司意识到需要进行一定的风险控制，也在尝试调整产品的率和销售对象，压缩利润，但是在调节的过程中，他们难与大型信托公司形成竞争。
“他们压缩率，不过又难以找到比较好的项目，接下来的日子并不会太好过。”他透露。
上述大型信托负责人也认为，2013年是房地产行业大调整的一年，随着大型房企和中小型房企的差距逐渐拉大，房地产信托市场也会受之影响，一些相对应的信托公司也会受到较大影响。
此外，有信托内部人士对记者表示，现在信托公司找到好项目没有那么简单，为了维持，压缩利润的现象比较常见。
刘辉认为，按房地产信托发展的市场规律，去年下半年达到高峰，今年应该不会继续走高，所以率还会下来。
前述华东某信托公司负责人表示，平均9%的率确实比较低，如果仍然维持1月份的发行速度，那么2013房地产信托的率将持续走低，短期内下调千分之五是极有可能的。
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