[摘要] 国务院发布“新国五条”细则，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对卖房差价按20%缴个税。面对新政策的实施，楼市或有微调，二手房市场或将面临严重冲击。
摘要：国务院发布“新国五条”细则，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对卖房差价按20%缴个税。面对新政策的实施，楼市或有微调，二手房市场或将面临严重冲击。
政策：提高二套房贷首付与利率
“新国五条”细则指出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
中国房地产学会副会长陈国强指出，尽管细则提出进一步收紧二套房贷，但并没有提及具体的首付利率 ，也仅针对房价上涨过快城市要求提高，这是限贷的升级版，通过二套、三套房贷以及市场供求进行不同区域市场形态的差异化区别对待。
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，此前有消息传出提高二套首付7成，其实意义不是很大，影响较大是利率提高至1.3倍，但此次未涉及具体数据，为各地政府落地措施留了一定的空间。
新“国五条”关于卖房所得税征前后差别
卖房所得税征收之前有三种方式:提供完整准确房屋原值凭证的按20%税率征收；未提供的由当地税务机关实行核定征税；个人转让自用5年以上且家庭生活用房的免征个人所得税。
而此次国五条强调，重发发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出手自由住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
即：应交个人所得税=(实际成交价格 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用)* 20%
市场：二手房交易从严按差额20%征税
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。对省级政府稳定房价工作不力的将进行约谈和问责。
通知并要求，各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
影响：二手房市场交易现状
准备卖房的房主连夜卖房以躲避征税
“那条严格征收20%的所得税，对我的冲击。”沈先生说，他的房子是50万购买的，现在卖出180万，新政细则实施后，他将交纳26万元个人所得税。
沈先生的房子2005年买入，当时房子单价为5000元/平方米，房子是100平方米的小三室，总价只有50万元，现在由于周边商业配套升级，周边二手房单价已涨至近8000元/平方米。元旦过后，沈先生将房子在多家中介门店挂牌，报价80万元。“挂牌后看房的人挺多，但是报价与我的心理价位始终有差距，所以一直没成交。”
“新国五条”细则的出台犹如一记重磅炸弹，彻底摧毁了沈先生的心理价位。“我从电视中看到这条消息后，立刻与中介联系，想让房子尽快脱手。”沈先生表示，3月1日当晚中介经纪人联系了两拨意向购房者连夜看房，他与购房者谈到了夜里12点才敲定购买意向。最终昨天下午3点，沈先生与买房人在中介公司签订了房屋买卖合同，成交价格70万，与最初的报价相比，让价10万元。
影响产生的其他政策：增加五年内住房出售免征房产税
业内解读
银亿领墅营销总监 王士章说：“我个人认为国务院喊话的象征意义大于实际调控意义。但政策中有几点可以注意，一点是提到房产税试点范围扩大，这或将成为今年房地产整体调控政策的大致方向，今年房产税扩围势在必行，可以说这是这次喊话中仅有的亮点。如果说房价继续上涨，今年两会后很有可能会有实质调控政策出台。如果房价在下半年比较平稳，不出现较大上浮，政策可能还是趋向于表面化。”
或以强调执行为主
对于新政细则推动下细则的出台，新政将以强调执行、收紧原有政策为主，可能不会出台新的政策。
“例如在补足税单可购房的政策上面，其实应该细化，有些人是在唐山工作多年，属于补交劳保可以取得购房资格，但其中也存在违规行为，所以在操作时劳保部门、房管局等都应该对堵补税漏洞的工作细化处理。”相关负责人解释道。
新政应该不会再出台房地产调控方面的新政策，今年调控应该更注重的是对既有政策的严格执行和收紧，但市场降温是无可避免，尤其是二手房市场或将面临严重冲击。
“国五条”有敲山震虎之用
国五条的提出释放出的最明显的信号就是表现出政府对于房地产调控的极大决心，有敲山震虎之用。在其指导之下，地方出台具体的抑制房价的措施指日可待。长期以来房价居高不下，并不是政府调控力度不够，更大的原因在于市场机制不健全，没有从“病根”上解决问题。我认为开放市场，允许民间资本参与房地产投资开发，扩大供应，才能更好地接应政府的调控，双管齐下、疏堵结合共同促进市场的合理化。
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