[摘要] 在“国五条”大限4月1日零时，国务院所要求的30多个城市中，除了北京、上海、重庆等20个城市公布了“国五条”落实细则，仍有十几个城市未按期公布今年
在“国五条”大限4月1日零时，国务院所要求的30多个城市中，除了北京、上海、重庆等20个城市公布了“国五条”落实细则，仍有十几个城市未按期公布今年房价控制目标。而已经公布的实施细则，除了上海和北京感觉比较严格之外，大多都缺乏实质性举措和操作性，一些城市的“细则”甚至不超过50个字。
应当引起注意的是，经过10多年的快速发展，中国住房市场出现了明显的结构性变化。以今年政府工作报告的数据为例，到2012年底，中国城镇和农村人均住房面积32.9平方米，同期中国的城镇人口为71182万人。这意味着，官方统计的城镇住房存量面积为234亿多平方米，这还不包括60多亿平方米小产权房以及一些单位的福利分房。保守估算，城镇存量房面积早已超过300亿平方米，城镇人均住房面积也就超过35平方米，已经接近德国、法国、日本上世纪90年代水平。即使未来中国加快城镇化步伐，每年房地产投资只要保持15%的增速，新房竣工量只要达到5亿平方米，就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求。
这意味着，在住房市场供求总量已经基本平衡的情况下，强调热点城市的供需矛盾，不仅稳定不了市场，而且会极大地破坏市场预期“国五条”引发的尴尬不在于政策本身，而在于市场已非昨日的情况下，却依然用老的思维来解决新的问题。而这样的调控思维，即使没有遭遇地方的软抵抗，对房地产的健康发展也恐怕并无益处。
特别是，在北京、上海、广州、深圳等城市二手房交易量已经超过新房的情况下，房地产调控一定要从行政和短期思维走向长效机制，调控的重点一定要从增量房转向存量房，而且不能搞一刀切。北京等一线城市虽然需求依旧旺盛，但很多三线以下的城市住房已经出现过剩，一刀切的调控只会扰乱市场。市场已经不是昨天那个市场，投资者、政策制定者以及开发商就不要幻想昨日的疯狂重现，而是都需要面对现实，转换思维。管理层面对的是一个总体上满足了需求的存量为主的市场，而不是一个增量市场，目前需要做的是扎扎实实地去搞信息联网、房产税的基础建设以及市场交易秩序。而开发商则应调整经营思维，去适应房地产从卖方到买方市场的转换。
客观地说，在中国城市化的进程中，“土地财政”在缓解地方财力不足、解决公共品供给融资难、创造就业机会等方面曾发挥过重要的、积极的作用。但是，其制度弊端也越来越明显和突出，已经成为制约可持续发展的障碍。这一模式，事实上造就了“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的滚动模式，在这一过程中，地方政府、开发商、银行成为的受益者，购房者却要最终为高房价“埋单”。国有土地毕竟是一种特殊的公共资源，如果将土地供应目标定位于地方财政的利益化，将有悖于国有即为全民所有这一基本属性。但现实中，弱化地方对“土地财政”的渴求谈何容易，首先，分税制改革后，地方政府面临“钱少事多”的难题；其次，地方政府作为土地所有者代表，在土地交易过程中，既是裁判员又是运动员，谋求利益化在所难免；再次，地方政府支出屡创新高，不习惯过紧日子。
现有的楼市调控政策，主要是抑制市场需求，并没有触及“土地财政”这一房地产利益链条上的关键一环。要实现房价合理回归的调控目标，必须淡化房地产行业的“经济支柱”定位，必须转变依赖“土地财政”的发展方式。要做到这些，重中之重便是将楼市调控纳入官员政绩考量的顶层设计，倒逼地方政府不得不舍弃或弱化对“土地财政”的依赖与偏好，否则房地产调控就难以摆脱“越调越涨”的怪圈。
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