[摘要] “新国五条”细则的颁布如同一剂猛药让房地产市场为之震动，该政策的发布释放了坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。对于商业地产而言，尤其是公寓和写字楼市场，这或许是一个难得的发展机遇。
“新国五条”细则的颁布如同一剂猛药让房地产市场为之震动，该政策的发布释放了坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。对于住宅市场而言，政策将在限购、税费、贷款等方面再度收紧。但“新国五条”丝毫没有打压商业地产的投资需求。对于商业地产而言，尤其是公寓和写字楼市场，这或许是一个难得的发展机遇。
回顾近两年调控政策走向，无论是“限购令”，还是“国五条”的出台，对于市场的作用初期均能在短时间形成小幅回暖的利好景象，但形成根源还是购房者对于政策调控出现的恐慌情绪，这种恐慌性购房行为在短期拉升市场反弹之后，由于大量提前消化下阶段成交量，也随着政策影响的逐步加深，必然会带来相当长时间的市场低迷态势。
另一方面，从本次国五条新政地方执行细则上看，北京地方细则的力度树立了新政地方执行层面的标杆，也从一个侧面反映了本次新政后期执行端多个维度的逐渐收紧势在必行；而本次石家庄市场“小阳春”的出现也仅仅只是基于新政出台市场的应激反应，短期回暖过后新政影响将在长时间内逐步深入。
随着调控政策逐年加深，购买门槛逐步提升，越来越多的购房者被限购在住宅市场之外，但客户需求仍然存在。实际上以资产固化为目的的储蓄型客户能够占到整体购房客户相当大的比重，不愿意担负股票、证券等投资产品风险让他们将不动产视为资产保值的方式，而与此同时，商业地产由于其不限购不限贷的特质恰逢其时逐渐引起更多关注。
2、商业地产开始发力
写字楼市场和当前的市场调控是密切相关的。当前的宏观调控对住宅限购、限贷，使住宅市场的需求受到了抑制，特别是投资产品。这使商业地产和写字楼产品成为一个不错的投资对象，也是造成当前商业地产、写字楼地产热销的一个重要原因。反观商业地产，无论是从销量还是市场的反映情况，都表现良好，它俨然在这个非常时期拥有属于自己的“避风港”。
目前石家庄写字楼市场竞争激烈，而且今后这种竞争也许将更激烈。随着经济的发展、企业的壮大，对写字楼产品的设备设施、管理等各方面的要求也将不断提高。在办公体验、身份匹配、物业服务等各方面的要求逐步提高，写字楼已由的“满足”办公步入“改善”办公阶段。如果谁在5A写字楼盛行的这个时候更关注产品本身、更注重服务细节，谁就将会在“改善”这波市场行情中独占鳌头。
记者调查发现，在为大部分购房者排除了购买障碍同时，现阶段大部分商业项目在产品打造方面也做足功夫。它们大多位于城市优质区位交通枢纽，周边配套齐全；精装交付，物业服务完备使得现在的商业项目逐渐具备了不输住宅的居住舒适度，甚至吸引了一部分刚需改善客户的目光。同时，更为灵活的面积区间和总房款投入也在一定程度上减轻了购房者的压力。
3、地标商业提升区域价值
苏宁广场、睿和中心、华庭国际广场、勒泰中心、新源NASA、华强广场等多数项目都打出了“5A”、“甲级”“总部基地”等口号标签。从去年开始，写字楼等办公物业的上租金和售价也上涨。去年市场上售价8000元左右的5A写字楼还比比皆是，今年一旦贴上“5A”、“甲级”标签的写字楼价格都已经“过万”。
事实上，真正好的商业项目从来不缺少客户追捧，而能够形成多业态综合体、具备良好商业氛围及优质物管服务的地标项目更是推动区域发展的核心力量，很多一线城市的CBD形成均依赖于一个成熟地标综合体的建立，就如同北京国贸中心之于国贸CBD、上海环球金融中心之于陆家嘴CBD形成所起到的决定意义一样。
凭借省会城市优势，石家庄广泛吸纳整合各类资源并辐射影响周边省份区域。就目前状况而言，写字楼项目应成为石家庄楼市下一阶段的投资购买热点，写字楼本身不受政府限购政策影响，又具有很强的投资价值，也是可观的，所以说不论投资还是自用，未来都有很大的空间。
据了解，今年石家庄销售比较火热的写字楼有嘉和广场、勒泰中心、苏宁广场、西美五洲大厦、东胜商业广场、新源NASA、华强广场、朝外中心等，省会写字楼市场的潜力正在呈现。
来源： 燕赵都市报
核心提示： 在运营为主的商业时代，专业团队才是保证商业地产能够成功的重要保障。而目前，商业地产的人才问题却是短板。
商业地产
曹润亭 河北商业联合会秘书长
近几年，商业综合体集中入市，仅省会在建和运营中的综合体就高达26座，商业竞争激烈之余，商业资源和模式的同质化，给城市综合体的后期运营带来了较大压力。省会房地产市场发展尚处于初级阶段，大量住宅开发企业转战商业地产，凸显出来的人才短板和运营压力逐渐浮出水面，商业地产在前期规划、中期招商、后期运营方面都需要具备相当经验的专业人才来把控。就目前省会商业地产表现出的突出问题来看，市场调研不合格、定位模糊、招商短板等问题是商业地产发展过程中令人担忧的。
与住宅地产开发模式截然不同是，对于以订制为特点的商业地产来说，建筑物只是最后一步的工作，而在建筑物动工之前，要进行周密的社会调查和市场调查，根据调查结果确定适度超前的商业业态和品类，最后方根据定位决定建筑风格和模式，进而招商引资。但目前我省许多商业综合体在上马时，缺乏系统、科学、详细的调查，定位模糊。
在运营为主的商业时代，专业团队才是保证商业地产能够成功的重要保障。而目前，商业地产的人才问题却是短板，许多项目的管理层并没有操作大型商业综合体的运营经验，采用摸着石头过河的策略，也许有的顺利过河了，但是大多数都被淹了。由于普遍缺乏商业经营的专业知识和经验，现在的商业地产建成之后大都进入物业化管理状态，但如果一直陷入物业托管的局面，商业地产将后患无穷。
从我省大多商业综合体的发展状况来看，缺乏专业人才直接导致商业定位时，缺乏系统具有实际操作层面的社会调查和商业调查，80%的商业立项时所作社会调查和商业调查不合格，最终导致定位不准确，恐怕，需要有人为此而交学费。
详细系统专业的立项调研需要进行社会调查和商业调查。社会调查则是根据商业的区域定位来确定需要调查的省情、市情和区情，包括区域内人口构成、学校、单位、产业构成和社会状况等，来进一步了解区域内的购买力能力和购买力特点。第二则是对商品的调查，即商圈内同等业态是什么？空白点是什么？消费者来此消费的理由，主要购买力和业态损坏等，这些系统调查正是我省一些城市综合体上马时，容易忽视的地方。
大体量的综合体建起来之后，有多少区域购买力支撑？这些商业该经营什么，如何经营？如果出现空置率怎么办？这是要求地产开发企业在建实体之前就需要仔细考虑的问题，精准的定位对于商业地产来说，要比住宅地产重要的多，错误的商业定位能直接导致商业死掉，且面临难以翻身的危险。
那么如何确定商业的准确定位？首先明白什么是正确决策，科学决策和民主决策汇总到一起才叫正确决策，缺一不可。在系统专业的社会调查和商业调查之后，需要多方专家进行论证的民主决策，综合两种决策意见形成的才是正确决策。
招商困难也成为城市综合体的瓶颈。开发企业定位时，需要充分考虑自身商业形态能否吸引目标品牌入驻。国内商业品牌同质化率提高，许多国际一线品牌也本着对高的要求而回归一线城市，作为二三线城市在招商差异化和提高招商成功率方面将存在较大困难，商业地产在建设初期也要将这些问题考虑清楚。
目前，商业布局进入了全渠道通道，下一步商业地产要考虑能否实现商业布局、商业格局和商业模式的升级和优化。城市综合体的功能区规划、业态规划、品类归划和商品规划分别是什么，需要开发企业的头脑中要有清晰的概念。
商业地产竞争越来越激烈的市场中，商业资源的同质化和运营短板的出现，将逼迫商业地产要么在竞争中创新，要么在竞争中死亡。不过，商业地产在不断升级过程中，不适应市场的模式也将不断消亡，从石家庄商业发展历程可以看出，商业地产需要不断调整自己的战略，不断寻找市场的空白点，在核心商圈附近的商业，要给核心商圈做配套，寻找自己的生存之路。
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