[摘要] 近日，上市房企相继披露中报。在已经公布的中报中，万科、碧桂园、中海等十余家房企，中报业绩大都取得两位数以上增长。
近日，上市房企相继披露中报。在已经公布的中报中，万科、碧桂园、中海等十余家房企，中报业绩大都取得两位数以上增长。绝大部分房企上半年任务均超额完成，开发商业绩继续节节攀升。而在已经披露上半年业绩预告的61家上市房企中，有29家上市房企中报“预喜”，20家中报业绩“预亏”。中报业绩“预喜”的是由“招保金万”等大型房企领衔的上市房企梯队，而“预亏”的房企多是中小型房企。
由此看来，上市房企的分化态势似乎更加明显，那么其背后是什么原因在推动呢?省会本地的房地产企业上半年是否也盆满钵满?房企的分化情况严重吗?
业内分析：未来一二线城市聚集效应明显
——北京大学房地产专家委员会研究员、副主任陈仁科
语录：
如果2013年楼价涨得过快，2015年将是“还债年”。
部分上市房企中报很漂亮，是因为今年上半年一二线城市楼市回暖。今年开年后，购房者为了规避个人所得税新政纷纷出手，四月份之前出现了爆发性过户浪潮，五月和六月新房出现了抢购现象，“地王”也频频出现，各地土地出让金获得大丰收。
而未来城镇化提升过程中，一二线城市及其周边的聚集效应将更为明显，城镇人口增长带来强劲的刚性需求带动新增住房需求。长三角、珠三角等成熟的城市群的集聚程度将继续提高，中心城市的快速发展促进其周边逐渐形成经济区、都市圈等城市群，房地产市场潜力凸显。
未来我国房地产市场的发展向好是不言而喻的，但是未来我国经济增长放缓也将越来越明显。经济增速放慢背景下的房地产逆增长，注定难以保持持续性。如果2013年楼价涨得过快，2015年将是“还债年”。
而目前房地产市场还面临着一个尴尬：一二线城市时常出现彻夜排队抢号的场面，三四线城市则多是无人问津而空置的楼盘，市场分化明显。继鄂尔多斯、温州、海南、广东惠东这样的区域之后，缺乏刚性需求，住宅无人入住，“鬼城”、“空城”、“睡城”也越来越层出不穷。市场的分化也带来房企的分化。有能力到一二线城市拿地的房企销售将越来越好。
但是，我国的房地产市场是非常大的，大房企有大房企的活法，小房企也有小房企的路数。尤其是在我国进行城镇化建设的背景下，小房企也是有发展空间的。至少五年内，小房企还不会完全退出市场。
调控对于大房企来说反而是机遇
——房地产商会理事、全经联上海副主席李骁
语录：
我国的房地产行业正处于行业整合中，分化必然是主线。
我国的房地产行业正处于行业整合中，分化必然是主线。在调控持续的背景下，认清形势的房企巨头业绩飙升势头不减。对于这些实力较强的大型房企来说，调控反而成了发展机遇。实力房企的产品结构面较广、分布也较广，因此调控对他们的影响是比较小的。
从近年来的市场状况看，一个调控政策的出台，对市场的影响基本1～2年就消化了。就算在2011年，房地产调控比较严厉的时期，龙头房企的表现依然不错。也可以说，行业整合是趋势性的东西，而调控加速了房地产行业的整合、分化，对房企进行了优胜劣汰。我们掌握的资料显示，2009年，十强房企占房地产市场的6%多，而到了去年，十强房企占房地产的份额超过15%。我国房地产行业的“千亿俱乐部”正在不断扩容，已经不再是万科一家独大，保利、绿地等也都加入了千亿阵营。
对于下半年的房地产市场，我认为很难统一步骤。各个经济带的房地产市场依托自己的经济、人口等特点，发展将各不相同。总的来说，一线城市稳中有升，二线城市开始分化，而三线城市也将企稳。
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