[摘要] 长期以来，政策始终是我国房地产市场运行的重要外生变量，在很大程度上决定了市场运行的波动。此前房地产市场调控，以调节住房需求为出发点，避免房价过度上涨。
长期以来，政策始终是我国房地产市场运行的重要外生变量，在很大程度上决定了市场运行的波动。此前房地产市场调控，以调节住房需求为出发点，避免房价过度上涨。但我国城镇化进程加快所引发的住房需求扩张较为明显，因此，以往偏重需求调节的房地产调控政策，客观上需要向通过加大住房供应、增加住房持有成本等政策转移，以缩减楼市泡沫。随着十八届三中全会的临近，农村集体土地流转有望成行，或将触发楼市政策拐点。
偏重住房需求调节的房地产调控政策，并不能从根本上缓解住房供求矛盾问题。过去十年房地产调控政策的一个突出特点是，对住房需求关系的调整。虽然每一次调控，都会涉及加大普通商品住房土地供应，但政策重心与实际执行结果都落脚在住房需求调节上，无论是过去首付比调整、差别化住房信贷政策，还是最近几年以“限购”、“限贷”为两大特征的房地产调控政策，都侧重于住房需求的管理。但在我国城镇化进程加快的背景下，特别是大城市对就业人群的吸引，城镇住房需求持续高涨。另外，我国住房持有成本较小，房地产转让所得按照20%税率征收难以普遍执行，导致拥有多套住房的人群明显增多，进一步加剧了市场供求矛盾。与此同时，土地财政依赖使得地方政府将土地出让作为弥补日常开支不足的重要手段，呈现出商业化经营特征。这些情况表明，房地产调控偏重住房需求调节，在现阶段，可能难以实现住房供求关系平衡的目标，也较难遏制房价上涨的调控窘境。
由需求管理到加大供应并提高住房持有环节成本，或是下阶段房地产调控政策重心，意味着由过去偏重住房需求调节的房地产调控政策向全面调节住房供求关系政策的转变。一个重要的政策变化，有可能是农村集体土地市场化流转。过去，地方政府通过将农村土地征地后转变为国有土地，并最终转化为商业地产，这一过程涉及巨大的利益分配，往往是引发拆迁纠纷的重要原因。这种人为制度设定的土地性质差别，不仅限制了土地市场供应与开发规模，也难以合理保护农民土地利益，成为住房供应有效扩大的重要阻碍。若即将召开的三中全会对农村集体土地入市绿灯放行，意味着农村土地可以依据市场原则自主选择使用开发的方向，可以有效增加城镇住房土地供应，促进地价理性回归。特别是城郊农村集体土地加快入市，将会大大增加住房供应规模，缓解城市面临的住房供求紧张关系。
此外，三中全会也有可能会涉及建立房地产市场长效机制，一个重要的手段是全面建立房产税体系。当前我国住房需求旺盛且无法遏制的重要原因在于，很多居民将购买住房作为财富贮藏和投资的重要途径。事实上，在家庭平均人口规模下降的情况下，拥有多套住房不是理性住房消费，且在事实上会形成住房空置，形成巨大的浪费。如果全面实施房产税，那么就会显著增加住房持有成本，迫使中等收入或中等偏上收入家庭将多余住房用于出租，减少住房购买，这样一来，可以从供应和需求两方面加强对住房市场的调节。有充分理由相信，一旦房产税得以全面实行，不仅政府可以获得稳定的收入来源，而且还可以缓解房价上涨压力。至少在一线城市，对拥有多套住房的家庭征收累进房产税，可以明显增加住房市场的供应。近日有报道称，截至2013年10月9日，北京可售商品房住宅库存不到6万套，明年春天或将面临“无房可卖”情况。如果年内实施房产税，这种“无房可卖”的担忧基本可以消除，二手房供应增加将会弥补现房供应不足。
众所周知，房地产是国民经济的重要行业之一，房地产市场一头联系着居住需求，另一头则是金融机构。无论是从保证居住需求这一基本要求，还是确保金融机构稳健运行，均需要对房地产市场进行治理，促使市场健康稳定运行，避免房价大起大落。如果房地产调控政策可以实现从住房需求调节到加大供应、增加住房持有成本的变化，那么就能真正体现出“摸石头过河”的改革路径。
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