[摘要] 自从浙江在全法院系统推行“司法网拍”以来，已经不止一件拍品吸引了媒体的关注。今年3月29日，浙江省海宁市人民法院一处起拍价1.59亿的房产已经吸引了不少人的注意，如今温州鹿城区的多处房产再次被爆均以超出起拍价的标准拍出，这一消息再一次将浙江的“司法网拍”和温州连续下跌的房价推上了舆论的风口浪尖。
自从浙江在全法院系统推行“司法网拍”以来，已经不止一件拍品吸引了媒体的关注。今年3月29日，浙江省海宁市人民法院一处起拍价1.59亿的房产已经吸引了不少人的注意，如今温州鹿城区的多处房产再次被爆均以超出起拍价的标准拍出，这一消息再一次将浙江的“司法网拍”和温州连续下跌的房价推上了舆论的风口浪尖。
温州房价连续25个月下跌
时间回拨两年，记者前往温州采访“试点个人境外投资”的时候，当地出租车司机还竖着大拇指说，“别看我们这地方小，城市建设也一般，但房价跟北京都有一拼，河边那房子看见没？7万元一平方米。”
而在当时，温州确实是中国楼市的一个投资风向标，房价曾经最为坚挺，也确实一度接近上海、北京、深圳等一线城市。记者从当地几家房产中介了解到，2012年年初以来，温州房价就开始下跌，比如绿城集团锦玉园目前已超过50%。现在锦玉园中面积超过400平方米的房产，售价在4.5万元/平方米，145平方米左右的房产，价格大约4.2万元/平方米，因业主需要现金，如有意购买价格还可以面谈。
国家统计局不久前公布的9月份70个大中城市住宅销售情况显示，温州新房价格环比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成为70个城市中房价同比下跌的城市，而这已经是温州房价连续第25个月下跌。温州已成为下跌的“孤城”。
“不仅绿城集团，温州的房地产商中梁置业，其开发的众多项目如中央公馆、首府、棕榈湾、橡树湾、香缇锦园、国宾1号等也出现不同程度的降价。”一位房地产中介告诉记者。此外，温州继去年泰宇花苑楼盘老板跑路之后，今年下半年再现“烂尾楼”事件。一个名为“海林轩”的项目因开发商欠下巨额债务、资金链断裂等问题，导致项目进展缓慢。其中一期原定于2009年12月31日前交付，被曝已经烂尾三年，而该项目的二期、三期进展基本停滞。
业内人士称，在销售放缓、流动性收紧的背景下，楼盘烂尾必将在一定范围内发生，那些财务状况不太健康的企业尤其容易倒下。
高杠杆下的“次贷”危机
来自温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，上涨了3.3倍。“温州房价曾经上涨过快，最主要的一个因素就是杠杆放得太高。这一风险带来的后遗症正在显现。”温州大学房地产研究所高级研究员陈鸿对记者说。
由于温州独特的信用体系，前几年温州楼市最火爆时，购房者除了从银行能贷到一笔钱之外，还能去担保公司等其他金融机构进行二次抵押。但当房价下跌时，可能出现房屋市值低于贷款总额的情况，这时候就可能出现断贷的情况。“这就是次贷。”温州大学房地产研究所高级研究员陈鸿直言，最疯狂的时候，温州民间借贷70%至80%的资金都进入房地产。美国次贷危机后商品房断供的报道不断见诸媒体，如今这一现象正在温州上演。
温州市银监分局曾就房地产市场信贷风险状况，对辖内42家银行业金融机构进行专题调查。调研结果执笔人黄坤表示，调查的情况显示，目前全市已经发生的弃房一共是580户，其中纯抵押贷款出现弃房是183户，抵押加保证贷款出现弃房一共是397户。
“这些不良资产当中，我们法院会根据已经生效的判决书进行资产处置，现在很多都放到了网上，成功率算是很高了。”温州鹿城区人民法院负责资产处置的工作人员告诉记者，“去年6月份，浙江省高级人民法院开始探索互联网司法拍卖，我们紧随其后，把房产的司法拍卖搬到了网上。”
“司法网拍”相对市场价格有不少折价
10月29日上午9时许，温州鹿城区人民法院资产处置拍卖正在淘宝进行，一处标的为“温州鹿城区九州大厦1幢415室”的房产，还有50就结束拍卖，市场评估价为144.3万元，起拍价为95万元，上午9时已经有12人报名，加价幅度1万元，竞价周期1天，延时周期5/次，最终出价26次，最后成交价为124万元。
“拍卖竞价前竞拍人需向支付宝账户打入应缴的保证金，在拍卖过程中该笔资金会被冻结，拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息，而竞拍成功的人的保证金会自动打到法院的固定账户上。”温州鹿城区人民法院相关工作人员告诉记者，“尾款可以采用线上和线下两种方式进行支付。”
鹿城区法院提醒，标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。
“法院的服务比一般的房产中介还专业，但因为是法院拍卖，房产被法院查封，部分视频中的房屋内一片狼藉。”温州当地一中介人员称。记者翻阅拍卖记录发现，在已成交的记录中，拍卖最激烈的房产是锦玉园4幢2003室，该房产为温州绿城集团开发，421平方米，也是“二进宫”拍卖，市场评估价2240.5万元，起拍价为1523万元，报名人数4名，但围观人数达1359人，保证金150万元。累计出价206次，被竞买号为“R2057”的买家以1886万元成交，折合单价为4.48万元/平方米。
“这房产的价格和峰时相比，缩水一半。”当地中介人员称，这种价差正是“司法网拍”吸引人的地方，“司法拍卖房给刚需购房者增加了一个新的购房途径，即使有问题，也有司法途径给自己维权。”
“司法拍卖房源相对市场价格还是有不少折价优势的。”据温州鹿城区人民法院介绍，拍卖房的评估价以市场价为基准，但所取的是相对保守的市场价格区间内的下限。不仅如此，司法拍卖还存在司法处置价，即在评估价的基础上有降价的幅度。
“此外，经过两次流拍后，起拍价还有20%以内的降价空间。这也是很多有经验的竞拍者在次拍卖时会选择观望，到第二次、第三次拍卖才会出手的原因。”
省“”无地域限制公开透明有三大优势
根据淘宝网提供的数据显示，从去年6月26日次“司法网拍”开始，到今年9月底为止，已经拍了1114件拍品，还有572件待拍，已经拍完的房和车中有1058件成交，56件流拍，成交率达95%，那么“司法网拍”究竟有何魅力会吸引竞拍者“虎视眈眈”呢？
首先，是省去大量的“”，这无疑为很多竞拍者节省了大量成本，这也是“司法网拍”效果显著的最直接的优势。根据人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取：拍卖成交价200万元以下的，收取的比例不得超过5%；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1%；超过1亿元的部分，不得超过0.5%。
其次，拍卖不受地域限制，也是“司法网拍”的另一大优势。淘宝网成熟的技术和庞大的客户群是它的独特优势。阿里巴巴司法拍卖运营专员施美婷告诉记者，“获悉司法拍卖公告的人数越多，社会关注度越高，参与竞买的人就可能越多，拍品竞价就可能提升，就会趋近实现拍品利益化的目标。”
最后，“司法网拍”的公开透明也是其重要优势之一。“开拍前甚至拍卖过程中，有竞买意向的人随时可以报名，随时可以支付保证金，随时可以参加竞拍，在竞买结束前，法院不可能预测有多少人参加竞买，什么人参加竞买，更不知道最后现身的人是谁。只要拍卖没有结束，你前面哪怕一次都没叫过，但你进来后可以一槌定音。”施美婷说，“由于这些竞买人信息是不可知的，谁想操纵这一过程都是很难的。”
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