[摘要] 房企的净利润增幅跑输营业收入增幅。截至10月31日，申万分类下的132家A股房企均已公布今年三季度财务报告。数据显示，132家房企总计实现营业收入3954亿元，同比增长36.9%；净利润总计为443亿元，同比增长24.6%。
房企的净利润增幅跑输营业收入增幅。
截至10月31日，申万分类下的132家A股房企均已公布今年三季度财务报告。数据显示，132家房企总计实现营业收入3954亿元，同比增长36.9%；净利润总计为443亿元，同比增长24.6%。
“从目前的政策基调看，房地产业调控在抑制需求的基础上，提出了增加土地供应，这给房企扩张带来了一定的机遇。”链家地产市场研究部分析师张絮表示。
但值得注意的是，随着“深八条”、“京七条”的相继出台，在持续调控的大环境下，项目定价高、涨幅大将受到抑制，房企在四季度的销售目标或将遭遇挑战。
净利润增加空间有限
据链家地产市场研究部统计，今年前三季度，132家房企总计实现营业收入3954亿元，同比增长36.9%；净利润达443亿元，同比增长24.6%。从前三季度营业收入和净利润的涨幅来看，净利润增幅远低于营业收入增幅。
从“招保万金”四大房企来看，万科今年1~9月实现营业收入634.2亿元，净利润61.6亿元，同比分别增长37.5%和21.3%。但对比万科2012年三季报可发现，万科今年前三季度的净利润增速同比下降20%。2012年1~9月，万科的净利润同比增长41.7%。
金地的净利润甚至出现了下降。今年1~9月，金地实现营业收入180.95亿元，同比增长54.18%，净利润7.16亿元，同比减少22.2%。
保利地产三季报显示，今年1~9月实现营业收入442.69亿元，净利润46.12亿元，同比分别增长41.4%和20.71%。
在“招保万金”四大房企中，净利润增幅跑赢营业收入增幅的仅有招商地产一家。今年1~9月，其营业收入为234.7亿元，同比增长45.37%；净利润36.05亿元，同比增长49.06%。
张絮认为，多数房企净利润增幅下降与进入结算的项目质量有关。从结算周期估计，2011年受调控影响的项目成为目前房企结算的重点。这些项目在当时较为冷清的市场行情下，被迫“以价换量”，在保销量和保利润之间选择了前者，从而造成了房企净利润增幅的下降。
同时，从范围来看，房企依赖土地带来的也已大大降低，房企的净利润在后市或出现反弹，但增长的空间有限。
“中国房地产行业爆发式增长的周期已结束。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。
从资产负债率情况来看，132家房企在9月末的资产负债率为76.1%，较年初增长2.4个百分点，达到历史新高。但是对于剔除预收账款后，公司其他负债占总资产的比例为49.4%，较年初下降0.8个百分点。
“虽然房企的资产负债率创下新高，但偿债能力并未出现明显变化，债务水平平稳。”一位长期关注A股上市房企的业内人士分析认为，在132家房企的预收款项中，大部分都是期房购房者支付的，属于未来有待确认的收入，并非房企的真实负债。如果从负债中剔除这部分预收款项，则房企的资产负债率不但保持平稳，甚至还出现了下降。
四季度或遭遇挑战
从另一方面来看，今年以来房企的销售额出现了明显增长。
今年1~9月，132家房企的现金流入为5816亿元，同比增长28.6%。截至今年三季度末，预收款项合计7477亿元，较2013年年初增长34.5%。
“销售增加可带动结算资源增长，为房企未来的营业收入及利润增长奠定基础。”前述业内人士说。
以万科为例，截至今年三季度末，公司累计实现销售面积1098.7万平方米，销售金额1285亿元，同比分别增长21%和33.4%。目前，万科的存货高达3388亿元，较去年同期增加37%。
“从房企补充土地储备以及适度扩张的角度来看，132家房企的整体存货状态处在相对合理的水平。”张絮表示，从目前的政策基调看，房地产行业的调控已在抑制需求的基础上，提出了增加土地供应的内容。未来各个城市、尤其是供需矛盾比较严重的一线城市，土地的供应量将逐渐增长，这将给房企扩张带来一定的机遇。
但值得注意的是，国家统计局实时公布的今年9月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，除温州外，其他69个城市的房价涨势依旧，其中北京、上海、广州、深圳的涨势最为惊人，同比涨幅均超过20%。
多位分析人士表示，近期房价快速上涨超出预期，可能触发新的调控政策。尽管楼市调控长效机制还在酝酿之中，但从当前态势看，限购、限价等行政手段短期内可能不会退出，甚至有加码的可能。
德佑地产研究部总监陆骑麟认为，目前房地产市场正处于政策空窗期，政策不确定性仍然存在。之前深圳出台的“深八条”无疑是给市场的一个警示，接着北京公布“京七条”稳定市场预期，对于上海来说，不排除效仿的可能性。
对此，路劲地产上海总经理周轶群表示，对未来的房地产市场持持谨慎乐观态度。
在调控持续的大环境下，虽然房企资金面宽松以及积极拿地，但毋庸置疑的是，其在四季度的销售目标或将遭遇挑战。
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