[摘要] 国务院发展研究中心的“383”改革方案近日公布，方案提到在集体建设用地入市交易的架构下，对已形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量土地出让收入后，可以转变成商品房。在小产权房较集中的深圳，这一建议引发广泛反响，关注者中不乏像老李这样打算将手中的商品房换成小产权房的市民。
“‘383’方案出来后，我打算把现在住的商品房卖了，然后买一套小产权房。”深圳市民老李如是说。
国务院发展研究中心的“383”改革方案近日公布，方案提到在集体建设用地入市交易的架构下，对已形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量土地出让收入后，可以转变成商品房。在小产权房较集中的深圳，这一建议引发广泛反响，关注者中不乏像老李这样打算将手中的商品房换成小产权房的市民。
乍一看，老李的想法有一些冲动。毕竟，小产权房并非多数购房者的选择，但老李自有一番算计。“我判断，商品房价格的上升空间已经不大，而小产权房的价格没有下跌的空间。”
老李住在深圳龙岗区的一个商品房小区中。他收入不高，手中的这套房子是他的住宅。2010年，老李在这一片区开通地铁前买了这套100平方米的二手房，当时的价格是每平方米9000元。地铁开通之后，这一片区的住宅价格迅速上涨，目前二手住宅的均价大概是每平方米1.6万元。
目前，在距深圳市中心区15公里的龙华新区仍有小产权房在售，一些距地铁不远的小产权房均价是每平方米5000元。对于老李而言，住在龙华与住在龙岗的差别并不大。如果卖掉手中的商品房，再买入一套小产权房，他的居住条件没有发生多大改变，但可以腾挪出100万元左右的现金。除去归还银行贷款外，还能剩余60万元。老李是老股民，他觉得目前的股市处于低位，准备将从房产上腾挪出来的资金投入股市。“这就叫‘楼市逃顶，股市抄底’。”他总结说。
当老李次将这一想法告诉妻子时，妻子立刻表示反对。但他把这笔账细算给妻子听之后，她逐渐接受了这一想法。老李说：“对于自住需求而言，目前购买小产权房没有太大风险。我并不指望通过小产权房‘转正’获得投资，只是判断小产权房每平方米5000元的价格不会跌了，因为目前每平米建筑安装成本都要3000多元。深圳几乎没有拆除小产权房的先例，所以现在购买小产权房应该没有太大风险。”
老李的想法得到了小产权房销售经理小刘的认同，但小刘认为，小产权房“转正”并非易事，短期内的可能性不大。小刘表示，如果深圳的小产权房大规模“转正”，巨大的供应量将对商品房的价格构成冲击。“国有土地都是有基准地价的，小产权房的容积率都很高，如果补地价后可以‘转正’，地价均摊到每户并没有多少钱，小产权房就可以像商品房一样流通。如果这些小产权房进入市场，商品房就没有优势了。”小刘建议，购房者要打消通过小产权房“转正”博取超额的念头。“小产权房不适合投资。”事实上，市场近期的反应也相当平淡。小刘发现，“383”改革方案公布后，深圳并未出现疯抢小产权房的场面。
在深圳，一些小产权房不论是位置还是物业都与商品房不相上下。在龙华清湖地铁站附近一个小产权房社区，绿化、停车位、超市、物业管理等配套设施应有尽有，二手房的均价为每平方米9000元，而紧邻的一个刚开盘的商品房项目的起价为每平方米2.3万元。
“一些位置和配套较好的小产权房小区已没有二手房源了，很多购房者在等待这些房子‘转正’。”某小产权房中介机构人士表示，“我觉得，小产权房的购房者才是真正的刚需，他们实在买不起商品房，所以才会在这里买房。商品房小区空置的房子很多，但我们这里几乎没有。”
小产权，所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
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