[摘要] 十八届三中全会，提出了未来土地制度改革的方向，小产权房作为其中的一个部分，它的未来也受到极大的关注。业内专家也针对小产权房的身份问题发表了自己的见解。有的专家说，小产权房转正在望；而住建部专家却说，从未听说过国家要解禁小产权房。究竟小产权房的未来何去何从?
十八届三中全会，提出了未来土地制度改革的方向，小产权房作为其中的一个部分，它的未来也受到极大的关注。业内专家也针对小产权房的身份问题发表了自己的见解。有的专家说，小产权房转正在望；而住建部专家却说，从未听说过国家要解禁小产权房。究竟小产权房的未来何去何从?
专家PK
社科院专家:小产权房从不合法到合法是大势所趋
十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。“‘小产权房’转正”的风声也随之再起。不过专家表示，《决定》中的改革方向对于解决“小产权房”问题提供了大的原则，但“小产权房”的转正面临着诸多需要解决的问题，并不会立即“跟风转正”。
需相关部门研究具体解决方法
《决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
记者注意到，在《决定》关于集体土地的表述中，并没有提及“小产权房”。对此，北京市房协秘书长陈志认为，《决定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，而“小产权房”只是其中的一个具体问题，因此《决定》不会谈及如何解决“小产权房”这样具体的问题。
“具体到‘小产权房’的问题，还需要相关部门根据《决定》的精神，研究具体的解决办法。”陈志说，从长远看，“小产权房”问题肯定要解决。
“小产权房转正”须先修法
不过，在陈志看来，“小产权房”的转正并不会立即得以实现，因为它还面临着诸多难题需要解决。
其中的问题就是法律上的障碍，《宪法》中规定的土地所有形式只有全民所有和集体所有。而且按照现行的《土地管理法》，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。
“那如果‘小产权房’转正，就必须要修改法律，否则转正的行为就是违法的。”陈志说，从《决定》体现的精神看，依法治国是一个很明确的原则。因此即便“小产权房”转正，也必须是在修法之后。
在实际操作过程中，“小产权房”的转正也面临很多具体问题。“如果‘转正’，那之前买卖‘小产权房’的行为如何界定和处罚?这肯定是违法行为，如果简单的‘转正’，就等于承认了之前的违法行为。”陈志说。此外，他认为，“小产权房”如果转正，那势必还要采取补交土地等方式补交一定的价款，那么补交的金额标准多少，时限界定在哪里?这些都需要明确。
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任大嘴不待见小产权房
任志强：小产权房合法化，想都别想
著名房地产开发商、华远地产董事长任志强19日在《财经》年会2014的一场夜话中表示，小产权房绝无转正入市可能，“允许其入市就跟让其他违法犯罪合法化一样。”
在当天的夜话会上，任志强痛批小产权房入市及购买小产权房的行为。他指出：“如果政府允许小产权房合法化，一定允许其他犯罪也合法化，想都别想……”在任志强看来，除土地性质外，小产权房的问题在于安全，没有经过质量和安全检查，一旦发生塌楼等安全事故，政府将无力负担巨大的责任。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不为其颁发产权证。中国有明确法律规定，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买“小产权房”。
中共十八届三中全会近期出台的改革文件称，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。在一些人看来，这意味着，建设在农村集体土地上的小产权房似乎有了转正入市的可能。
小产权房吆喝要涨价 专家称中短期内不可能转正
“姐，我们的房子没剩下多少了，这周还一平米涨了500元，快来看看吧。”在电话另一头，宋庄一小产权项目的销售人员向北京晨报记者隔空喊话。每周至少一个电话，该销售员已经坚持了一个半月了。关于涨价的话，这还是次提到。
提及涨价原因，该销售人员以刚公布的十八届三中全会《决定》说事儿，称：“宋庄已经成了成型的‘小产权村’，开发商还有大产权证，借着农村集体建设用地上市的‘暖风’，转正机会很大。”虽然剩下的户型和朝向都不太好了，但销售员说正是更多买家想“赌”一把都去看房，促使开发商有了涨价的动力。
小产权房有望转正吗？《决定》中提出：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”这里非常明确地提出，与国有用地享受同等待遇。同时，还强调“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”这让很多人对小产权房有了更多的憧憬。
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小产权房因“政”转正？有待观察
近期，“小产权房转正”的消息甚嚣尘上，房产市场内部也是暗流涌动，不少地方的小产权房不仅闻声涨价，不少消费者也争先以投资心态进入这一领域。近日，记者走访高密多家房产中介了解到，多数小产权房价格并没有跟风增长，销售也相对较为平稳。在此业内人士提醒，小产权房仍面临诸多问题，消费者不要盲目投资。
以平房为主，自住率不高
小产权房凭借其低廉的价格优势在商品房盛行的楼市中“屹立不倒”，依然顽强地占有一席之地。而近期，随着十八届三中全会中“建立城乡统一的建设用地市场”的提出 ，小产权房再次被推上了风口浪尖，“转正”之说也随之鹊起，不少地区的小产权房继而成为销售的噱头，价格也是跟风增长。而近日，记者走访高密市区内的多家房产中介了解到，本地的小产权房市场受其影响并不大。
“高密地区的小产权房还是多以平房为主，由于其价格便宜，因此尽管存在的问题多，但依旧有大量现实的购买群。”从事房产中介工作多年的李先生表示，虽然小产权房的行情不错，但近两年来出售的数量并不是特别多，不少业主在城区买了房子后，如果不是急于用钱，一般不会立即将原先的房子卖出去，而是以租赁的方式转手，有的等待拆迁，有的则静待是否有空间，因此其自住率并不高。
行情虽看好，买卖遇尴尬
“而像现在一些年轻的刚需购房群体，由于多数小产权房位置相对较偏，他们则更愿意选择价格较贵但面积较小的商品房。”由于一些小产权房多为旧村改造房，在高房价的今天，它还是以低廉的价格吸引了不少中低收入家庭购买。李先生透露道，其实作为高密以及周边的三四线城市来讲，直接的房地产调控政策对市场的影响不是的。即使一些政策开始施行，但落实到地方城市来，还需要很长一段时间，因此其影响远没有一二线城市那样“来势汹汹”。
“现在房价一路飙升，小产权房价格也自然跟着增长。”另一位不愿透露姓名的房产中介告诉记者，小产权房的价格一般是商品房价格的三分之一左右，虽然无销售许可和房产证，但是其低廉的价格加上近期看好的行情，前来看小产权房的买房者明显增多，但是从总体来看，小产权房保障低、出售数量少，愿意选择的客户也少，目前暂时还没有成交。而面对“小产权房”的热门话题，相对于卖方市场的平稳趋势来讲，多数购房者也显得比较理性。
如遇问题，业主权益很难获得保障
“小产权房没有房产证，也没有经过质量验收，而且如果在使用中遇到拆迁，是否能够得到相应的拆迁补偿也存在一定的风险。”市民韩先生表示，以前在咨询小产权房时，虽然销售承诺房子属于使用，如果遇到政府征地或拆迁，他们将会在合同上注明按照征地时的价钱给予补偿，“但是形势瞬息万变 ，自己还是不放心。”
对此，住建部门的相关工作人员提醒消费者，虽然相关政策的内容涉及了经营性建筑用地，但小产权房主要与宅基地相关，而宅基地又不属于经营性建设用地，实际上，小产权房转正事宜并没有涉及到。由于这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，其产权证也并不是真正意义上的合法有效，因此，如果遇到问题，业主权益很难获得保障。而在实际操作过程中，“小产权房”的转正也要面临很多具体问题，因此消费者要理性购房，不要盲目投资。
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