[摘要] 在新三中全会《决定》中，房地产税被视为“完善地方税体系，逐步提高直接税比重”而被器重。不过要开征房产税，还有一个问题必须考虑，那就是采用从价计征还是从量计征。
在新三中全会《决定》中，房地产税被视为“完善地方税体系，逐步提高直接税比重”而被器重。不过要开征房产税，还有一个问题必须考虑，那就是采用从价计征还是从量计征。
以房屋套数或者面积作为税收减免的标准，会产生税负不公平———两套有同样价值的房产，面积少的会被免于征收房产税，而面积多的则被课征了房产税。如果采取这种征税方式，就是变相给高收入阶层免税，同时还会扭曲房产市场，推高市区内的房产价值，并影响代际公平。
从价计征的方式将改变这种局面。从国外征收房产税的经验看，从价计征是基本准则，其各种税收减免均直接以金额作为减免标准。同时，这种方式也照顾了代际公平。
房产税当然是件大事，并不因为它能够如很多人所说的扭转房价快速上涨的趋势，更重要的是它的开征能够为地方政府寻找到一个稳定的税源。也正是如此，在新三中全会通过的《决定》中，房地产税被视为“完善地方税体系，逐步提高直接税比重”而被器重。
不过要开征房产税，还有一个问题需要考虑，那就是房产税在今后是采用从价计征还是从量计征？所谓从价计征，那就是按照每个家庭所拥有房产价值的多少来决定所要缴纳的房产税；而从量计征则是按照每个家庭所拥有房产面积的多寡来决定所要缴纳的税额。
从目前公众的讨论来看，绝大多数人都支持从量计征，网络上广为流传的版本也可作为佐证，即据称自“2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额”。为什么公众大都会认为今后要采取从量计征的方式？一个可能的原因是目前在重庆和上海的试行方案中，都是以面积作为征收标准。
以上海的方案为例，尽管在《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定房产税的计税依据为“参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。”乍看之下，这个方案似乎是从价计征。但是同样在这个办法中却规定了六项减免标准，而无论采取哪个标准，都是和面积挂钩，而不是与房产价值有关。
比如税收减免的条是这么规定的，“本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。”换句话说，只要是购买套住房或者家庭人均住房面积在60平米以下，就免缴房产税。
为什么要从量计征？据公开的说法，如果要对每套房都征房产税，对那些只拥有一套房的普通工薪阶层来说，则是一个沉重的负担。为了广大工薪阶层的利益考虑，应当设定一定的减免标准。但问题是，这样的免税标准真的是为工薪阶层考虑？那倒未必。笔者认为，以房屋套数或者面积作为税收减免的标准，会产生税负不公平。一个很有可能出现的现象是，两个拥有同样价值的房产，面积少的会被免于征收房产税，而面积多的则被课征了房产税。这样的计税依据很有可能出现的情况是，中低收入阶层承担了与其财产不成比例的税负，甚至还会出现这种荒唐事：一个拥有180平米、每平米价值高达10万元的三口之家免征房产税；而拥有200平米、每平米只有5000元的家庭却需要缴税。
如果采取这种从量计征的征税方式，那么就是变相给高收入阶层免税，同时还会扭曲房产市场，推高市区内的房产价值。今年以来，“宇宙中心”五道口以每平米10万的价格而被公众所知悉，为何它能够有这么高的价格？因为它符合、面积小这两个特征。假如今后的房产税采取从量计征，那么这些小面积的价格就会越来越高：其不仅具有的功能，同时还有保税功能———这可能是房产税的设计者所没有想到的。
于是，一个非常奇怪的现象就会出现：本来出台房产税的初衷是为了抑制房价，却发现这种计税方式会推高市区内小户型面积的房价；同时，这种本来为“完善地方税体系”而推出的税种也背离了初衷：如果以面积征税，那么城市中心区域的地方政府可能会面临无米下锅的境况———因为这些区域的户型大多都足够小且符合免征标准。于是，一个很有意思的现象就出现了，那些享受了优质公共服务的居民却不需要为房产而纳税。
考虑到当代中国的城市化进程，这种从量计征的方式还隐藏着对新进入城市阶层的价格歧视。一个需要注意的现象是，那些刚进城者由于经济能力往往会将套住房选择在非市中心，而且面积也较市中心要大———同样的200万在京沪等城市或许只能买50平米甚至更少面积的住房，但在郊区则可能会有100平米。尽管房产价值相同，但是两者对应的公共服务却不尽一致，一般而言市中心的会更为好些；但不可忽视的一个问题是，远在郊区的居民更容易被征收房产税。
从这个角度而言，从量计征的房产税不仅仅会扭曲高收入阶层和低收入阶层的税负，同时还会影响代际公平，“先富起来的人”将会永远受到优待，无论是公共服务还是税收。
不过，如果采取了从价计征的方式，那么这种局面就会改变。从国外征收房产税的经验来看，从价计征是基本准则，他们也有各种税收减免，但都是直接以金额作为减免的标准。以美国加州为例，用于自住的住宅几乎都可以获得7000美元的房产税减免；如果居民是残疾退伍军人，则可免除额为15万美元的房产税。这种从价计征的方式更加公平，享受优质公共服务的居民往往也需要承担更多的税负。
同时，从价计征的方式也照顾了代际公平。由于核心区域的居民住宅大都属于城市原住民，他们通过祖传或者福利分房占据了核心区域，目前他们中的绝大多数已经濒临退休，这个群体的优势是坐拥巨额财富，但收入却很一般。如果房产税从价计征，尽管每年1%-2%的数额相对于其资产价值来说是九牛一毛，但却会对其现金流产生致命影响，甚至会发生收入不够缴税的现象。也正是如此，从价计征的房产税还会产生这样一个意想不到的后果，为了减少税负，这些居民将不得不把房产易主，搬到更为偏远的郊区。
或许很多人认为这样对他们不公平，为什么在市区内居住了大半辈子，在晚年却要被逐出市区？不过在笔者看来，这样好处更多：是可以减轻城市的交通压力，因为可以让更多的上班族聚集市区内；第二是让城市永远保持活力，如果市区内都是年老者居住，那么城市的魅力将会大打折扣。尽管如此表述似有不尊重年长者之嫌，但必须考虑到的一个现实是，现在城市住宅价格之所以上涨，就是因为有不断的外来者涌入，老一辈人是坐享了房产价格上涨的代际红利，同时，在现收现付的养老金体系下，他们的养老金也是由目前的上班族所供养的。换句话说，市区内房产易主也是代际公平的体现。
从这个意义上来说，选择从量计征还是从价计征，体现了我们是偏向既得利益阶层还是选择迎接变革，兹事体大，不得不慎重。
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