[摘要] 说起2013年石家庄写字楼市场，很多业内人士都会用“市场过剩”、“同质化竞争”等词汇来形容。而燕赵都市报和买房网正在进行的《石家庄写字楼市场需求调查》发现，目前石家庄写字楼市场除了出现供大于求现象以外，很多写字楼用户已经开始“逃离”CBD等城市中心区域。
说起2013年河北省会的石家庄写字楼市场，很多业内人士都会用“市场过剩”、“同质化竞争”等词汇来形容。而燕赵都市报和买房网正在进行的《石家庄写字楼市场需求调查》发现，目前河北省会石家庄写字楼市场除了出现供大于求现象以外，很多写字楼用户已经开始“逃离”CBD等城市中心区域。
调查显示，配套完善、交通便利、车位充足的新兴商务区成为写字楼市场追捧的对象。
租金涨配套落后CBD吸引力不再
张楷(化名)是一家广告公司的老板，近日他将公司搬离了自己满心向往的“石家庄CBD”———广安大街。虽然离开这片工作了三四年的地方让他有些不舍，但这也是迫不得已的无奈之举。
CBD指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区，即中央商务区，英文全称为CentralBusinessDis-trict。这一概念产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。
虽然政府部门没有明确划定石家庄的“CBD”区域，但人们普遍认为其范围应该包括北国商圈及广安大街周边区域。这里不仅商场写字楼众多，还聚集了大批的金融、保险、科技等公司总部或代理机构，成为了石家庄市区商业发展最为重要的区域。
“那里的办公环境已经不再适合像我们这样的小公司了。”虽然促使张楷离开的原因有很多，不过在他看来其中最重要的一点莫过于飙涨的租金。
据张楷介绍，2012年初，他公司所在的银泰国际的租金为1.8元/平方米/天，而目前这里的租金已经涨到了2.8元/平方米/天-3元/平方米/天，涨幅超过了50%，这让很多中小公司开始难以承受。
“不仅是租金上涨，由于位于市中心，员工的交通和吃饭问题都是很大的问题。而且更为重要的是车位较少，客户开车过来无法停车很是影响业务开展。”张楷表示。
和张楷有同样感受的人并不在少数。根据调查显示，除了价格以外，目前周边交通状况、车位配比、餐饮娱乐等因素已经成为了影响写字楼市场需求的三大因素。“以前感觉把公司开在CBD很有面子，但现在其他区域的写字楼也不错，干嘛活要面子死受罪呀！”张楷说。
石家庄写字楼进入“战国”时代
“虽然石家庄商业地产中早就有写字楼产品，但其大量上市还是从2010年开始的。随着国家对住宅限购等政策的实施，越来越多的开发商开始推出写字楼等商业地产产品。”一位长期研究石家庄商业地产市场的业内人士对记者说。
由于市场的无序发展，河北石家庄写字楼市场很快就由利润丰厚的“蓝海”便成了竞争趋于白热化的“红海”。
根据近日发布的《买房网2014年石家庄市区商业地产市场分析报告》显示，目前石家庄市(市内五区、开发区)有纯商业在售项目41个，待售项目44个，可租售面积总量约为1932.6万平方米，这些商业项目中大都包含有写字楼产品。
而河北石家庄市住房保障和房产管理局发布的数据显示，2013年市区商业用房上市面积178.2万平方米，成交面积34.0万平方米，同比均增长64.4%，供求比达到近5：1，已出现供需失衡的情况。
此外，商业用房成交均价还首次出现下调趋势，成交均价为11860元/平方米，同比下降16.75%。
“毫不夸张地说，现在整个二环内几乎每个路口都有写字楼或公寓产品。”根据勒泰中心销售总监刘民英的测算，按照2013年的去化率来看，这样的市场放量足够石家庄商业市场消化三年。
市场的变化正在引起更多业内人士的注意。“近两年面世的写字楼的建设标准非常高，几乎每个项目都达到了5A级。这就说明石家庄的写字楼市场竞争已经不仅仅局限在项目本身，周边的交通、商业、生活设施甚至是教育配等配套都成为了项目吸引客户的重要条件。”上述业内人士称。
潜力商圈写字楼魅力开始显现
公司租户“逃离”CBD并不是石家庄特有的现场。根据公开报道显示，在北京、上海等国内一线城市，受租金上涨等原因，从2005年开始就有公司撤出CBD区域，而且这种现象在2012年后愈演愈烈。这些迁址的公司中不仅有中小企业，甚至还包含了英特尔、惠普这样的国际行业巨头。
公司租户“逃离”CBD有其客观必然性，但他们都搬向了那里呢？根据调查显示，配套完善、交通便利、车位充足的新兴商务区成为写字楼市场追捧的对象
燕赵都市报和买房网正在进行的《石家庄写字楼市场需求调查》发现，在回答关于“如果投资写字楼，您会哪类区域”的提问时，有43.3%的受调查者选择了“万达、西美等槐安路商务区”。此外，还有82.8%的受调查者在选择喜欢的办公环境时选择了“配套休闲、娱乐、健身、餐饮、酒店等场所”。
根据买房网针对本次调查问卷的分析，目前仅有大约11.6%的企业客户有意向购买写字楼产品，而他们购买写字楼的目的更多的是想要展示公司的高端形象。不过，他们对写字楼产品本身以及周边配套设施都提出了严格的要求。这些要求中不仅包含了车位配比、快速电梯、5A智能化系统等与办公相关的设施，还更多的融合了餐饮、娱乐、周边生态环境等多种要求。
对此，买房网数据研究中心分析认为，由于市场供应量远超市场需求，所以人们在选择或者购买写字楼产品时更加看重项目的“附加值”，看重项目的潜力，因此那些叠加了众多有利因素的潜力型商圈内的写字楼产品往往更受投资者和企业用户的青睐。
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