[摘要] 近日，瑞银首席中国经济学家汪涛表示，中国房地产告别繁荣，或拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右。
近日，瑞银首席中国经济学家汪涛表示，中国房地产告别繁荣，或拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右。
汪涛称，本次房地产的调整与以往几次周期不同。首先，2004-05年、2007-08年和2010-11年的房地产下滑均发生在宏观政控和房地产政策骤然收紧之后，而本次房地产下滑并没有明显的政策触发因素。另外，近几个月新开工面积下滑之迅速和剧烈也超出以往，可能意味着开发商不仅面对融资困难，而且对未来发展前景也并不看好，在市场疲弱的情况下迅速大幅削减新开工项目。第二，供求格局相比过去已经发生转变。过去几年，房地产新建面积持续攀升，已经超过了由城镇人口增长所带来的内在“刚需”和旧房更新改善的需求，住房供给中用于满足投资性需求的比重在增加，而投资性需求的支撑因素正在削弱。
汪涛表示，许多人用城镇人口的增加和需要更新改善的房屋数量来估算住房的“刚需”大数。汪涛认为，用新增城镇人口来估算城镇化带来的新增住房需求会高估“刚需”。这是因为在新增城镇人口之中，只有一小部分来自城镇户籍人口的自然增长，而百分之四十以上来自于城镇行政区域扩大或变更带来的农村人口划转。这种“行政”性的城镇化意味着新增人口原来就有住宅，而并不是全部都会拆除重建。另外40%多来自于常住非户籍人口的增加，但是这部分人由于购买力低下，绝大部分都无法参与到城镇住房市场(我们假设其中10%的人能买房)，而且因为户籍问题也不能享受社会保障房。这样算来，每年两千万新增城镇人口带动的商品房刚需只不过三、四百万套。
汪涛强调，从更新改善需求而言，根据2010年第六次人口普查，城镇居民户均住房为1套左右(其中自有住房比重为75-78%)，而约有5740万户城镇居民住房建成于1990年之前(其中1980年之前约1800万户)，很快就需要更新重建。据官方统计2010年以来保障房基本建成已经超过1600万套，其中棚户区改造在650万套左右。也就是说上述更新改善需求已有部分得到满足。假设今后余下1990年之前建成的旧房的更新速度为每年400-500万套，1990-2000年之间建成住房更新为每年100-200万套，因而每年总的更新改善性需求大约为500-600万套。
“因此，理论上城镇化带来的内在刚性需求和现有住房的更新改善需求合计可达每年800-900万套，但是这仍然低于2013年城镇住房竣工量(约1100万套)，更是低于去年新开工的规模。另外，目前在建住房规模巨大，2013年末约为5700万套左右，尽管其中可能有不少水分，包含了烂尾楼等停建工程。”汪涛说。
汪涛表示，并不认为中国会出现其他新兴市场常见的房价崩盘、或出现金融或国际收支危机。但是，中国的房地产建设量可能会有较大幅度的调整，房地产长期繁荣的时代可能已经结束。
“我们认为有15%的概率会因为出现房地产活动显著下滑，拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右。事实上，随着经济和金融系统逐渐消化房地产部门的调整，中国经济‘硬着陆’的风险(GDP增速降至5%)不容忽视。当然，中国不太可能向美国在金融危机期间那样剧烈地去杠杆，但是渐进的调整虽可能有利于宏观经济和社会稳定，但对微观企业和投资者而言则可能是一个痛苦的过程。”汪涛说。
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