[摘要] 一家知名房企的高管对财新《新世纪》记者分析称，“绿城做这么大规模的信托融资确实危险。浙江省银监局内部人士也向财新《新世纪》记者透露，在近期的房地产公司座谈会上，浙江很多房企都表示资金链紧张。
刚刚过去的9月，是房地产开发商绿城集团[简介动态]的多事之秋。先是“海航集团30亿元收购绿城[简介动态]”的传言，后是“银监会调查绿城集团房地产信托业务”的消息，相继将绿城推至风口浪尖。
“误传，这些消息都是误传。”9月27日，绿城集团副董事长罗钊明在电话中一再向财新《新世纪》强调。此前，绿城集团执行总经理曹舟南也对外解释称，“可能是银监会的一位处长在听闻海航30亿元收购绿城的消息之后，在内网向下属单位问询，导致出现绿城信托被调查的传闻。”
9月27日，银监会非银司一位负责人也对财新《新世纪》记者称，“从去年年底至今，监管部门就开始对信托公司的各类业务密切日常监测，包括房地产信托业务的结构、流动性、到期兑付情况等，但不可能针对某一家特定地产公司开展调查。”
调控之下的房地产行业宛如惊弓之鸟，稍有风吹草动，即哀鸿遍野。而“绿城事件”更折射出行业的普遍困境——销售受阻、负债率走高、资金链遭遇严峻考验，同时融资渠道被不断收紧，财务风险正加速累积。
“虽不是针对绿城的专项调查，但银监会对房地产信托的兑付风险存在担忧。”某大型信托公司人士对财新《新世纪》记者表示。银行信贷持续紧缩，资金饥渴的房地产公司在融资上使尽“十八般武艺”，以高息吸引银信合作、理财产品、私募基金、委托贷款甚至民间借贷等多渠道资金。这些资金链条环环相扣，一旦某个环节出现违约即可能引发连锁的恶性反应。这已成为当前金融和房地产生态的“不定时炸弹”，为监管层所担心。
流动性压力
负面传闻找上绿城，并不令人意外。绿城在业界素有激进之名，其负债率一直高于同行。绿城中国2011年中期报告显示，截至6月30日，公司的债务总额约364亿元，净资本负债率达163.2％，较2010年底上升了31.2个百分点。
绿城现金流状况亦令人堪忧：综合现金流量为负值，公司可动用的银行结余及现金近67.44亿元，而一年内到期的银行借款和其他借款为135.14亿元。贝塔策略工作室合伙人杜丽虹对此分析称，“绿城的现有资金远不足覆盖短期负债，未来的财务安全将高度依赖项目的销售回款。”
造成绿城今日困局的，恰是项目销售低迷。截至今年6月末，绿城中国的销售额为201亿元，仅完成全年目标550亿元的36.54％。在今年5月至7月期间，绿城新项目的去化率均在40％以下，甚至远低于2008年金融危机爆发时的同期数据。
绿城中国常务副董事长兼执行总裁寿柏年在2011年中期业绩会上坦承销售比年初预期差，随着限购区域可能进一步扩大，下半年的去化率可能还会低于上半年。
绿城的绝大部分项目都在此轮调控的限购区域内，其大本营浙江辖内限购区域接近半壁江山。同时，其高端定位也造成了调控下的尴尬局面——有能力买绿城房子的人基本都属限购范畴，这使得绿城的房子更难以销售，并且还无法效仿定位中低端的房企实行“以价换量”的策略。
标准普尔针对中国房地产企业的压力测试报告显示，如果2012年的销售额在2011年的基础上下降10％，包括绿城中国、合生创展、上海置业等在内的六家公司的流动性将陷入疲弱，其流动性来源将不足以支持开支，可能出现难以偿付短期负债的风险；如果2012年的销售额下降30％，则将使包括数家大型开发商在内的很多开发商承受严峻的流动性压力。
标准普尔这一压力测试的假定前提是，预计2011年中国房地产销售额相比2010年增长25％。市场分析人士对此指出，因2010年房地产投资大幅增加，2011年市场推盘量猛涨，年度销售额同比增长25％是完全有可能的。
信托救急
绿城一向高负债率的经营策略，形成的一个恶性循环是其信用评级过低，从而难以利用信贷和发债渠道融资，这使信托融资成为绿城少数可依赖的渠道之一。绿城集团董事长宋卫平9月27日接受《钱江晚报》专访时证实，目前绿城的信托融资占到所有资金来源的20％，融资成本在14％左右。
对于信托业务被调查的传闻，宋卫平称，“风险总是有的，有时也很难控制，没有风险也就不是今天的绿城了。”
今年以来销售疲软，绿城为筹措资金平衡现金流暂渡难关，信托融资发行频率和规模都远超同行，这进一步大幅推高其净资本负债率。据财新《新世纪》记者不完全统计，目前绿城集团尚在运行中的信托计划有14款，涉及11家信托机构，公开披露的融资规模累计约85亿元。
另外，绿城还与平安信托合作设立房地产基金信托计划，募集资金以股权投资的方式参与多个绿城的房地产项目，例如今年7月平安信托成立的“平安财富·安城1号房地产基金信托计划”。2009年，绿城中国与平安信托曾签署框架协议，计划在3年内完成150亿元的融资规模。
信托业内人士估计，目前绿城的信托融资规模总计在100亿元左右。
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