[摘要] 房地产调控政策已无悬念,但政策调控下的市场本身力量对房价的影响将有新的变数,未来的市场悬念比政策悬念更大。
房地产调控政策已无悬念,但政策调控下的市场本身力量对房价的影响将有新的变数,未来的市场悬念比政策悬念更大。
为了保持房地产长期平稳健康发展,可能不能缺少政府调控这只手,这支看得见的手业已发挥了调控房价的巨大威力,但同时它对房地产市场的长期影响,我们还远未能预知。本文主要探讨在政府之手的掌风之下,市场之手的阴柔绵力会如何地影响中国未来的房价。
政策之下,需求被强行压抑,预期被短期扭转,房地产调控政策效力显现,房价基本面仍在调整阶段,泡沫大的城市房价还有下行空间。
国家统计局3月18日公布的数据显示,与上月相比(环比),70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有45个,持平的城市有21个,上涨的城市有4个,分别是济南、贵阳、包头和西宁,涨幅均为0.1%。而在1月份,70个大中城市中,没有房价环比上涨的城市。70个大中城市平均房价的环比跌幅来近3个月的数据分别为0.27%、0.15%、0.1%,跌幅连续两个月减小。
有分析说楼市已经出现明显回暖势头,价格筑底趋势可能已经出现,如果不出现新一轮的政策打压,则上半年内,应能看到价格停止下跌。
但显然,地产观察者许子枋认为:中国楼市近期的回暖,是建立在降价基础上的以价换量,以及被压抑的刚性需求的集中放量。只要降价预期还在,泡沫大的城市房价仍有下行空间。
中国的房地产业发展水平是有区域差距的,但中国的中央政府管理模式和国情模式使区域差别性政策难以落到实处。随着政策效力的明朗化、政策预期的落地化,不同区域的需求力将得到不同的释放,市场本原的力量将渐次得到彰显,中国未来房价将分区域涨跌并现。
胡葆森就认为,我国沿海一带的一线城市,如深圳、广州、上海、青岛,其城市化率都在60%以上,而中西部地区仍较落后,如中部省份约为40%,西部部分地区还在30%左右,将城市化率在30%和60%的城市进行调控“一刀切”并不符合科学发展观。
什么是合理房价?还只能依据房价收入比这个指标。
大城市和泡沫化程度比较高的城市,房价严控估计不会放松,也不应放松,因为它们同时肩扛房价示范效应,只有通过大城市房价的合理回归,让民众对房价的预期出现差别化和理性化,区域房价就会出现分化。从本文前述数据看,房价上升城市为中西部城市,我们也看出了这种趋势的端倪。在泡沫化不高的中西部城市,开发商继续降价的空间越来越小。
供应的人为压抑和阶段性断档,将使房价受市场影响风险加剧,未来2年房价动荡性加大。
今年因政策的压力,大多数已购地开发商因土地开发时限的影响,都将新推楼盘上市时点推延到今年底、明年初,导致这个阶段的供应将急剧非正常放量,而需求因政策效力并未衰失、预期还在纠结,需求仍受压抑,估计这段时间房价因供应过量仍将技术性下探。
同时,由于这两年开发商买地及新开工速度放缓,今年房地产投资预计仅增长13%,同时保障房项目很可能再次遭遇资金短缺问题。由于投资放缓,商品房的供应在2年后或将短缺。而同时,中国城市化快速推进和人口重新分布是房地产市场发展的重要推动力,从趋势上看,城市化的过程还在推进,每年年增约0.8个百分点,城市群的形成和城市人口重新布局也使城市里面的房地产的需求出现上升。需求已恢复增长,供应的大量短缺,将有可能再次导致房价因供应短缺而技术性上扬。
前两年房价的急速泡沫化根源于4万亿的流动性扩张,目前欧债危机导致了中国出口下滑,同时房地产业的景气低落,可能带来中国经济尤其是金融的系统性风险。因此,中国经济迫切需要调整的是过去三年中极端政策带来的失衡、失调,房价这种先抑后扬的趋势或许也暗含中国经济调整的内在需要。
3月28日晚,SOHO中国发布公告称,其全资附属公司搜候上海与上海华丽家族订立第三份股权转让协议。
根据协议,搜候上海已同意购买而华丽同意出售项目公司(上海弘圣房地产开发有限公司)的余下20%股权,交易金额为5亿元人民币。
从数据来看,2011年全年共发生近500起房地产行业内的股权及资产交易,涉及金额超过1300多亿元,无论是并购案例还是并购金额均远高于2010年。
从数据层面已经看出,不少转型过程中的房企,如住宅类型房企转投商业地产,地产企业转投医药、铁矿石等行业,在住宅市场持续调控的压力力下,由于转投的业务短期内没有产生效益,地产板块也面临生存危机,这类企业转型之路面临着进退两难的市场困境。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为,对于转型过程中的房企来说,比如住宅地产企业进军商业地产或地产企业转投医药、铁矿石等行业的情况,决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与其他板块并驾齐驱,“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说,其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资其他板块的资金互动,并且这两者之间能够实现良好互补,这将成为投资者降低市场风险和实现可持续资金流的重要保证。
对于正在处在转型阵痛过程的房企来说,在这个时候一方面应该适当放慢脚步,另外一方面,积极需求新的融资渠道,通过融资或引入战略合作伙伴盘活“两条腿”走路的方式。如果融资渠道受阻,这个时候就应该果断地进行战略收缩了。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为,企业进行战略收缩包含两方面情况:
、如果转投行业如医药、铁矿石可短期内产生预见性的,那么企业可以通过出售地产业务部分项目股权或全部股权,缓解转型过程的资金面的压力,以使转投的行业可以尽快产生经济效益,从而实现“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。
第二、如果转投行业如医药、铁矿石等短期内难以产生预见性的,还需要持续长期性的投入,那么企业就要权衡地产板块和其他板块的关系,果断停止其中一个板块业务,通过资产出售支援另一个板块业务发展,同时,也积蓄力量谋求这个板块业务的下一轮的市场发展机会。
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。