[摘要] 2012可能正在成为中国房地产市场显著洗牌的起步之年，也是房地产经营业态转型的启动之年，调整与转型背后的驱动力则来源于三个层面。
应弱化村集体对土地征用的发言权，强化农户的土地财产权，使农户参与到土地流转中来。
审计署20日发布审计结果，24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金中，有14个市县违规征用土地22万亩。
这是一个庞大的数字。按目前城市建成区的边际GDP产出能力估算，这些开发区全部建成以后，总的GDP应该达到260万亿，超过目前国民经济总量约5倍！实际情况远不是这样。这些开发区中的相当一些并没有本着节约集约的原则利用土地，土地浪费问题相当严重。
由于以上原因，国家并没有按照开发区的规划面积下达用地指标，导致各地开发区的规划面积普遍小于实际可用土地面积。这个正确做法在一些地方领导看来，实在是束缚了自己的手脚，阻碍了显现政绩的管道，于是便想办法突破限制，甚至不惜冒违规违法的风险。另外，地方政府为维持土地财政持续运转，也是一个动因。
新华社的消息只披露少数几个县市区的用地违规违法情况，如果这些地方的情形具有代表性，那么，可推算出同期违规违法征用集体土地大约在600万亩左右。按以往经验，要确保建设用地使用“占补平衡”原则有效实施，我国每年新增建设用地应在200万亩左右，2年应该是400万亩左右。如果这个推算大体可靠，那么，仅违规违法用地就超过可持续用地标准的50%以上。
土地管理，国家的决心不可谓不大，花的力气也实在不小。为此还专门成立了土地监管督察机构。这种努力虽有效果，但还远不能令人满意。特别是考虑到土地征用中对农民利益侵害这个顽症难以克服，更让人忧心。
对此，我们需要认真反思。理论上说，一个好的制度设计，应该确保在一般性外部监管条件下，制度本身也可正常运行。现在基本相反，若没有国家监管，局面将一发不可收拾。
需要通过深化改革，推动各类开发区的土地利用形成良性运转。一是要下决心落实中央关于土地制度改革必须“明晰产权”的意见，弱化村集体对土地征用的发言权，强化农户的土地财产权，使农户参与到土地流转中来；二是要改进国家对土地征用的管理办法，并促进土地规划的法制化建设。要把用地指标和开发区建成区的经济密度联系起来，把每亩地的GDP产出标准提高到500万元至1000万元，东部平原地区取上限，中西部地区取下限。达不到标准就不给新的用地指标。这两个方面一下一上相互结合，局面应会有大的改观。
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