[摘要] 房屋租赁合同应备案 未履行手续不导致合同无效
在线律师：崔武(江苏崔武律师事务所律师)
孙先生：我是一名房东，因房租问题和承租人发生纠纷，对方说我们之间所签订的租赁协议，因为没有进行登记为无效合同，所以拒绝支付房租。请问，租房合同不进行登记就无效吗？
崔律师：不是的。为便于管理及保护当事人的合法权益，我们目前对房屋租赁合同实行登记备案制度。但城市地产管理法第53条的规定只是要求房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，并不意味着未办理登记备案手续就会导致房屋租赁合同无效。考虑到房屋租赁合同的承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等原则，从平衡交易各方利益的角度出发，未经登记的房屋租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。
张先生：我和别人签了一份买卖合同，卖方没有按时交货导致我无法转卖给他人，想解除合同并请求支付违约金，但卖方辩称，合同既然已经解除，就没有违约金而言。请问我可以要求对方支付违约金吗？
崔律师：可以。违约金是当事人预先确定的一种独立于合同债务履行之外的给付，依《合同法》第98条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，违约金条款属于“合同中结算和清理条款”，其效力并不因合同的权利义务终止而受到影响。在因一方违约而导致合同解除的场合，人民法院应当认定守约方可以行使违约金请求权。
王先生：我最近准备买房。如果合同中没有约定违约金条款，因对方不履行合同，造成了我的损失，我能否请求对方支付违约金？
崔律师：看情况。《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，一方当事人向对方当事人主张违约金应当以双方之间对违约金有约定为前提。如果当事人之间没有约定，或者虽有约定但该约定因违反法律规定归于无效时，当事人不得主张违约金，但仍可以依据《合同法》第107条的规定要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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