[摘要] 12月11日，网上缴费平台公司付费通宣布，2012年度上海市个人住房房产税网上缴纳渠道开通。付费通预计，今年上海市个人住房房产税的网络缴税新增人数将翻一番；网上支付房产税的应税住房约占应税住房总数的1/3。
近日，财政部部长谢旭人透露，下一步税收制度改革的重点将包括房地产交易环节有关税种的简并，研究逐步在推开房产税。此番表态意味着，未来我国房屋交易环节税负将减轻，保有环节税负或有增加，从而在总体上缓解购房者负担，进而直接或间接地影响未来的房价走势。
毋庸置疑，房产交易税作为干预房地产价格、促进房地产巿场均衡的一种重要调控工具，在引导房地产资源有效配置方面发挥了积极作用，同时也为地方财政贡献颇多，成为地方税收的巨大增长点。然而，我国目前的房产交易税的弊端和不合理之处也日渐显现。这也是近日财政部明确表态简并房产交易税的政策初衷。
弊端显现
现行房产交易税最明显的弊端就是，无论是对于新房交易抑或是二手房交易，都存在税目繁杂且设置重复的问题。虽然交易税名义上是由售房者和购房者共同分担，实际上各项税负最后都通过提高房产售价的方式转嫁给了购房者，使得房地产交易税不仅不能实现税收的调节作用，反而还直接或间接地助推了房价的上升。
统计称，在我国，一套房从开建到出售要征收60多种直接或间接税，几乎涵盖了现行税制的所有税类，重复征税问题在所难免。如对土地设置城镇土地使用税和耕地占用税两个税种，税种设置重叠；征税范围过宽，对房屋产权发生转移时就双方所订立的契约所征收的契税与就经济活动中书立、领受房产凭证所征收的印花税存在明显的重复征税；现行税制还存在税基交叉现象，如对房产交易所得收入既征收营业税，又征收个人所得税或企业所得税，还要按转让房地产取得的土地增值率征收土地增值税，加重了房产纳税人的税收负担。
以房企销售额100万元为例，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建税3500元，按营业税的5%征收教育附加税2500元，按利润20%征收个人所得税，按土地款3%征收契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成都要用于缴纳各种税费。这些税费负担由开发商部分转嫁到购房者身上，最终的结果必然是房价的高涨。
而事实上，购房者只拥有房屋所有权，却没有土地所有权，但是随着近年来地价一路高升，因土地带来的房价上涨的税收负担却都由购房者承担，对购房者而言也有失公平。
而且，在税收征管中，计税依据往往难以核实，这在二手房交易市场尤为明显。二手房个人住房交易大多采取私下交易，价格隐蔽，买卖双方常为追求利益化而隐瞒成交价格，税务人员缺乏房产评估知识，无法准确核定房产的市场价格。而房地产市场不稳定，价格持续波动，也使得税务部门对实际交易价格难以掌握。再加上，地方有关标准公布不及时，如平均住房交易价格不公布，无法划分“普通住宅”和“非普通住宅”，有关政策无法落实，也给偷税漏税者带来可乘之机。
此外，现行房产交易税的弊端还体现在我国房产税领域存在重流通、轻保有的现实缺陷。购房者在房产交易环节要承担高额税负，而在房产持有环节承担的税负则很低。如个人普通住宅享有较多税收优惠，在房地产保有环节，虽然也设置了相关税种，但持有人无需为其自有住宅增值缴税，而房产一旦进入交易环节，购房者需要为房产交易负担较高的税负。房产交易环节的税收占税收总额的比重逐年上升，房产保有环节的税收收入占税收总额的比重逐年下降，最终导致房产流通受阻，部分限制了二手房巿场的健康发展，不利于房地产的合理利用，导致房产资源被闲置。
改革方向
近日，财政部长提出简并房产交易税，无疑是向市场发出了改革的信号。笔者认为，房产交易税的调整方向应锁定以下几个方面：
明确兼顾促进流通和遏制投机的政策目标。政府进行房地产市场调控的根本目的是改善民生，在满足各阶层居民不断上升的住房需求的前提下，保障房地产业的持续健康发展。房产交易税收政策不能简单地以调控房价为目标，应该调节市场供给和需求，促进住房的合理流动，打击哄抬房价的投机行为。为实现这一目标，就要对房产交易税的税制结构、课税对象和税负水平等进行系统合理设计，使住房回归生活必需品属性，严格限制其投机性功能。
简并房产交易环节有关税种。在房地产流转环节，城镇土地使用税和耕地占用税重叠，契税具有营业税的性质且全额征税，可酌情取消耕地占用税、印花税、个人所得税、教育费附加、契税，保留城镇土地使用税、土地增值税、营业税。也可将土地使用税和土地增值税合并成一个税种，改变目前房产交易税制中的过于繁杂、重复课税的状况。
推行差别税率，降低交易税负。我国的宏观政策将以结构性减税为重心，在房产交易税领域更要善用结构性减税，对高端住宅交易可适当提高税负，对低收入人群如无户籍、无企业、无工作购房者实施优惠税率。这样既能鼓励居民结合实际需要改善居住条件，又能精准打击房地产的投机行为。
适时扩大房产税征收范围。为保持房地产市场的平稳发展，要综合考虑交易环节与保有环节的税收，优化税制结构。面对我国房地产市场现存的诸多问题，开征居民住宅保有环节税是治本之策。房产税的征收可以提高住房保有成本，抑制房地产投机，同时可以避免房屋的闲置或低效率使用，盘活存量房，刺激房地产市场的流动性。
目前房产税只在上海、重庆等城市设立试点，财政部此番表态暗示着房产税将迎来重大改革。交易税的简并，可以为房产税征收范围的扩大提供空间。
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