[摘要] 香港特区政府近4年内能提供的房屋和住宅土地相当紧张，政府正四出寻找住宅用地，并全方位利用现有的土地资源。
新任的香港特别行政区长官梁振英本周三宣布就任以来的首份施政报告，其中关注的莫过于土地发展政策和房屋政策。在约两个的演讲中，梁振英足足用了半个多的时间阐述这部分内容，其余八大经济、民生及政制改革问题排名靠后。
香港私人住宅每年的需求是多少呢？迄今也没有权威数据。中原地产创办人施永青2011年曾经估计，越来越多年轻人希望摆脱父母独立生活，加上外来人口增加，即使每年2万套私人住宅，都不一定满足香港的需求。可见，9800套私人住宅的供应无论如何都是偏少的。抛开全球量化宽松政策及联汇制等因素，供应不足是令香港房地产价格节节上扬的最重要原因。
另一方面，由于香港特区政府停建居屋，在私宅价格不断高涨之下，租公屋的住户宁可继续租住公屋，也不愿（或买不起）买私人住宅，这反过来又令公屋市场异常紧张，轮候时间激增，以至于近年来，一些香港大学毕业生也加入公屋的申请行列。
“寸土必争”
梁振英本周提出了增加公屋、重启居屋以及鼓励开发商兴建私人住宅等几项措施。从他雄心勃勃的统计来看，未来五年香港特区政府有望提供近92000套公屋及居屋单位，如果算上私人住宅约67000套，将会提供近15.9万套住宅。
但是上述目标被普遍认为很难达到。私人楼宇部分的67000个单位或许只是一厢情愿。如果开发商采取惜售策略，私人住宅供应未必能够如愿。实际上，就在施政报告宣布之日，香港的地产股价格便出现暴涨，一些大型屋苑的二手房叫价当天即上涨近9%。
特区政府要发展公屋，只能在政府的土地上发展，但无论短期还是长期，政府的土地都显紧张。笔者粗略总结了一下，特区政府将大体遵循三个方向进行土地储备。
首先是现有土地和楼宇的利用与重新规划改造。例如：1.利用现有政府空余土地（约27公顷）；2.扩大地铁上盖物业（约33公顷）；3.将部分绿化带转为住宅用地；4.提升住宅土地发展密度；5.解除现有个别地区的限售土地发展限制。
是变更土地和楼宇的用途。主要措施有：1.把那些用途未定的土地优先转为住宅用地；2.将现有非工业用地中部分转为住宅用地（约30公顷）；3.改变规划，把工业用地转为住宅用地（约133公顷）；4.把市区旧楼及工业大厦重建改造为住宅（约4.9公顷）。
第三，从长远规划，谋划新的住宅土地资源。主要措施有：1.把偏远的矿山与采石场用地改为住宅用地；2.向边郊发展，在郊区兴建新城镇；3.采取填海造地政策；4.把类似污水处理厂之类的机构迁往岩洞及建筑物的地下，从而释放更多土地资源。
上述措施给笔者的印象是，特区政府实在太缺乏住宅用地，否则不会想到连绿化带、地下空间和岩洞都要利用起来，甚至要走向海洋。可以说，特区政府已到了“寸土必争”的地步。只是，这样进取的规划能否奏效，很大程度上还要看政府是否真的能秉持长短期均衡发展的策略，同时还要兼顾其他行业的发展。
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