[摘要] 上周五晚，“新国五条”细则出台引起极大关注，二手房出现抓紧过户签约现象。面对此次新政，交易各方无不心怀忐忑。到底房价未来往何处走，专家意见也各不相同。
上周五晚，“新国五条”细则出台引起极大关注，二手房出现抓紧过户签约现象。面对此次新政，交易各方无不心怀忐忑。到底房价未来往何处走，专家意见也各不相同。
专家论调
“三管齐下”房价难涨
广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文
最近“新国五条”细则出台，很多认为细则是在推高房价，而我认为，此次新政是“三管齐下”，最终对于房价一定会有抑制作用。
总体来说，现在房价依然在上升通道中，但“国五条”细则出台后，至少从三个方面精准地打击到了目前楼市的“七寸”。政策意图很明显，就是为了控制房价。
一是抑制需求。此次抑制需求的力度非常大，一方面信贷政策缩紧，二套以上可贷款成数下降，贷款利率增加，另一方面，二手房买卖的个税上升，抑制了房产的流动，这两方面对于投资需求和炒楼需求都是一个极强的抑制。一旦房价上涨势头被遏制，非刚需买家可能进入观望状态。
二是开发商的预期被改变。在广州，本来就有许多豪宅开发商是被隐性限售的，而限购不会放松，这一点“新国五条”和细则已表述得十分明确，不但不放松，还覆盖到所有的行政区域，以前可以局部不限购，现在所有区域都纳入限购范围，这一点将影响开发商对后市的预期。
三是明确提出了房产税扩大试点，未来的持有成本肯定会增加。
抑制需求、改变后市预期和增加持有成本，这三个部分“三管齐下”，对楼市的降温作用十分明显。粗略预计，20%所得税征收铺开后，广州市的二手房买卖交易量将跌五成以上，可能会很长时间都无人购置二手房，除非是真正的刚需客。有人会认为，多征收的20%差额税款将会转嫁给下家，但如果炒房无利可图，下家无人接手，转嫁的机会微乎甚微。最终，楼市上涨的几率也微乎其微。资本市场已先一步反映了对于新政效果的态度，万科A跌停，市场龙头股的表现说明了很多问题。
我认为，“新国五条”将是有效的，但有效的政策并不代表是好的政策。这个政策是短期的，依然以压制需求为主，购买力和需求依然存在，这样的政策肯定是短期的，也是短效的。最终应该有一个长效机制来替代这样的短期政策。
课重税必逼涨房价
住建部政策咨询专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫
这招“重税”真狠！前晚，“新国五条”细则突如其来的一拳头砸向“亢奋”了半年之久的楼市，震惊二手房市场。其中最引人注目的是“二手房的个调税由原来交易总额的1%~2%到当前按差额的20%征收”，堪称调控十年最犀利狠招。
如果真“一刀切”按差额20%计征房产个税，不少房产的个税都会上十万元。譬如，当年房改房不少都是1万~2万元就买一套，如果这部分房子也按差价20%进行征税，基本上就相当于是整套房产加价20%。笔者认为，毫无疑问，重税必逼涨房价。一方面是热点城市的供求关系得不到明显改善，新增个税也许会再次转嫁到购房者身上，进一步提高购房者购买二手房的成本。另外一方面是如果新的个税政策使二手房供应大幅减少，有可能进一步加剧这些城市尤其是中心城区市场的供不应求，导致房价上涨。
笔者认为，“出售个人住房计征20%个人所得税”存在不合理的“一刀切”弊端。政策应该进行细化，对于非投资性的住房，应给予个人所得税减免或返还。
笔者认为，凡是用税收调节的办法一定不是标本兼治的长远办法。譬如一套二手房，不满五年，原来200万买，现以350万卖。如果以差额20%征个税，30万。按规定，这套房还要缴3%契税、5.6%营业税、1%。印花税、约2.4%中介费，相当于总房款350万的11.1%，即38.85万。加上个税累计交易成本达68.85万。这能不转稼吗？
“重税”不是彻底解决市场根本办法，只能够暂时起到表面效果，很难让房价合理回归，应该尽快建立调控长效机制，才是市场的出路。市场不需要过多行政手段干预的调控，应该从制度与体制改革及供求关系上着手，才能出台好的调控措施。供求稳则房价稳，预期稳则楼市稳，供求矛盾是楼市屡屡反弹的根本原因。一方面是在需求端，应该采取只疏不堵。另外一方面是在供应端，首先要增加土地供应，最后才是增加住宅与保障房供应，形成住房保障供应体系。
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