[摘要] 自4月开始中央及地方政府出台了以“国发十号文”为代表的多项房地产宏观调控措施。在目前房地产政策环境背景下，唐山房地产市场究竟何去何从？就此，中指研究院特邀请资深专家对最新房地产政策进行解读。
林澎：
下面让我做开幕致辞，我想还是简单把我个人对唐山未来发展和房地产政策这块儿，我想做一个分析。因为在2009年，对于唐山的城市发展来说，我觉得是非常重要的一年，因为我记得08年五月，来到唐山的时候，当时打开城市的开发者名录一看，99%都是本地企业，只有一家中能源，但是这家还是多少年没开过盘，呆了七八年了，清一水本地的房地产开发企业。但是2009年，像中国房地产企业排名前十位的像万科、绿城、华润置地，还有一些外资公司，仁恒、和美等等都开始进入唐山，所以现在唐山的城市房地产发展，进入了一个新的时期，说明这个城市未来的市场，吸引了国内的一些大的房地产企业，为什么这么说呢，我们的判断，在中国没有一个城市像唐山这样特殊，它在这么短的时期要释放出这么大量的对于住房的刚性需求，就是因为三十多年前的唐山大地震，在当时的中国经济最为低迷，国家经济接近破产的时候，由这个城市的力量建设起来的2200万平米的住宅，四十万户，一百多万人的居住问题，需要在短短几年内进行解决，这就是唐山，我们的核心命题，这在中国任何一个城市不会出现这样的情况，所以就这个情况，我跟很多当时来到唐山进行投资的投资者解释，我就说对于唐山来说，我们有充足的信心在五年到八年，不会出现任何房地产泡沫，刚性需求将成为房地产的主体。因为我们算个帐，四十万户，虽然在过去十年有一部分改善了居住，但是绝大部分还住在四十平米到六十平米的公房和小户型的房子里，他们未来改善住宅的需求我们算50%就是二十万户，每家一百平米就是两千万平米，这部分我们全部欠历史的债解决它，我们就算每年有三四百万平米进行解决，我们也需要六七年的时间，同时唐山作为一个经济快速发展，产业快速聚集，特别是曹妃甸，特别是高速铁路对这个区域交通条件的改善，每年还会有大量来自于区外的新就业人口，以及来自更广大的，唐山周边市区的人口，这部分因为唐山有740万人，我们举例，一个小小的丰润区，中小型企业跟钢相关的，八九千家，跟轧钢相关的，每户资产都在几千万，所以光这些人量都是非常大。
我们算过，唐山市如果我们把它的刚性需求，每年在五六百万平米，实际上是非常正常的，同时在这一两年，随着城市的三年大变样，我们的城市改造在加快推进，而城市改造非常重要的一条，要有一个周期的，如果拆房了还得建，中间就得周期，就有过渡，就有人租房子，所以现在包括租房价格已经非常高了，08年5月来到唐山时候，房子接近涨了一倍，原来租一千的房子现在租两千了，我在唐山吧上看过一些，唐山呆不下去了，说房租跟北京郊区差不多了，一室一厅的房子可以租到一千七、八，说我还不如买房子，他租售比他觉得我还不如买房子，但是他没有钱，需要三年到五年时间，这个就可以看到，实际上他投资的需求，也是比较大的，而且唐山民间资本量非常大，所以从这两个判断来看，刚性需求和投资性需求，这些投资性需求主要以出租为主的，我们算一下，每年对于唐山城市发展来说，我们现在作为市规划局，我们每年审批的大概五百万平米左右，量来说呢，也就是刚刚够消化把刚性市场和投资市场刚刚消化，而且这个市场延续五到八年，一点问题没有，所以我就跟这些来自于区外的投资企业讲，我说五年之内搞开发，我可以非常负责任的跟大家讲，没有一点泡沫，这个实际上就是我们作为城市政府角度，特别是规划局，对于负责全市的住房规划，土地利用规划和城市空间发展规划的重要部门来说，在唐山我觉得我们在唐山工作还是比较幸运的，因为我们不用像在北京市规委工作，担负那么大的社会责任，要做那么多的分析，因为在北京来说，实际上跟北京市规委同志也很熟悉，他说我这个事情，我也没法左右这个事情，已经完全脱离了，实际上就是说，房地产市场这块儿，基本上已经脱离了正常的功能的需求，他实际上大量是在资本市场上做事情的方式了，所以在这种情况下，我觉得唐山作为一个二线城市，也可以说原来甚至说三线城市到二线城市的过程中，它还是有非常好的产业发展前景。同时唐山作为一个人口产业正在快速聚集一个非常具有希望的城市，刚才大家不知道是否注意到，上个星期我们的国务委员唐家璇带着日本级别新团联的代表团，他们主要目的就是外交部和商务部探讨以曹妃甸作为中国、日本下一步国家的产业合作区，来进行前期预热的。而且马上温家宝总理又要到日本访问，也将会把这个作为重要议题<接下一页>
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