[摘要] 自4月开始中央及地方政府出台了以“国发十号文”为代表的多项房地产宏观调控措施。在目前房地产政策环境背景下，唐山房地产市场究竟何去何从？就此，中指研究院特邀请资深专家对最新房地产政策进行解读。
建设部政策研究中心副主任秦虹女士解读新政
秦虹：
大家下午好，非常高兴来到唐山和大家交流一下当前房地产的政策和有关市场的情况，刚才非常有幸听到林局长说我们唐山房地产业非常健康，我们还有非常良好的发展前景，这也是我想是我们国家政策、政府所寄希望的，的房地产市场发展的景象。大家知道，我们在今年的1月14号国务院办公厅发布了一个四号文件，就是关于促进房地产业平稳健康发展的通知，仅仅过了三个月，今年4月14号国务院又再次颁发了一个国十条，坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，这两个变化充分说明，国务院政府部门对房地产这样一个市场的变化，它的一些不健康因素的一些高度关注。我们通常都说，房地产地域性很强，实际上在房地产这个行业，影响房地产市场变化的因素有很多，既有我们的地理环境，人口规模，以及自然的，正常的因素，也有一些经济因素，同时呢，我们不可否认的是政策因素对房地产影响特别大，所以我们从去年年末开始，和指数研究院，我们联合做了一项工作，还准备长期做下去，就是房地产政策的评估，通过每个政策，政策要点是什么，对市场会产生什么样的影响，来做一个研究，一起指导和引导我们企业对房地产政策有一个全面的了解，和房地产政策对市场的影响，有一个确切的判断。今天在这里，我代表房地产动态政策研究组，把房地产政策评估期给大家做个介绍，期主要围绕今年4月14号国十条这个文件，它所产生的主要背景啊，主要特点啊，以及这个政策将会产生的市场预期给大家做个报告。
首先谈一下政策的背景，应该说国务院在4月10号颁布的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知有两大背景，背景文件出台是建立在宏观经济形势趋好的情况，08年国务院出台一些保增长措施的推动下，今年一季度回暖的情况非常好，今年GDP增长速度达到11.9%，大家所关心的，拉动经济下滑的出口指标，今年一季度已经回升到2007年的水平，那么民间投资，大家所关心的民间投资，已经比09年提高了两倍，很多企业在一季度效益良好，应该说是投资回升的速度非常快，总体上国民经济是处于一个发展趋势良好的基础上，这是个大的背景。第二个政策背景就是房地产市场自身的发展，为什么大家都说这次房地产市场政策力度非常大，措施非常严，效果非常明显，因为现在已经一线城市，很多已经成交萎缩量下降了50%—60%，为什么是这样呢？政策力度为什么这么大呢？我觉得和今年房地产市场自身的发展变化有很大的关系。首先今年的一季度，房地产市场，在房地产市场上发生了什么情况呢？就是淡季不淡，通常一季度是房地产市场销售的淡季，北方地区没有开工，绿化没有见绿是不开盘的，通常往年房地产在一季度销售面积的增长速度，通常在10%以下，个别年份的我看了一下达到12%，绝大多数年份都在10%以下，但是今年我们房地产销售面积，今年一季度房地产销售面积增长速度达到35.8%，大家看蓝色的点，大大超出了往常我们房地产市场在一季度的市场表现，那么在这样一个房地产成交量异常放大的情况下，房地产市场的价格，土地价格和房屋的价格上涨的速度就特别的快，大家看七十个大中城市居住用地的交易价格一季度平均上涨了30.5%，二手价格平均上涨了9.5%，所以我看了一下，在一季度房价平均上涨超过10%的城市超过了17%个，大家看到价格的涨幅非常大，涨的速度非常快。在成交量放大，价格上涨的情况下，可以说在市场上部分地区，特别北京这样的地区，市场上一些不理性的行为，已经开始出现。大家的投资性需求加快步伐如市，恐慌性需求也开始涌现。今年北京两会之后召开了房展会，有两大现象是特别明显，个现象，整个在北京房地产春季房展会上，北京市本身卖的项目，座落在北京市的项目只占到所有参展项目的1/3，其他项目是什么呢？还有1/3是美国、加拿大、澳大利亚、韩国、泰国的开发商在推销他们的项目，北京开展会，外国企业来干什么？他们说还是北京有钱，中国人有钱，所以要吸引中国人到他们那买房子。还有1/3的房子是来自于秦皇岛，北戴河、威海的房子。第二个人很多，除了北京市的居民在看房选房之外，还来了很多很多东北人，内蒙的，山西的，各地的看房子。北京开房展会，东北人来干什么？你问他，我们东北的房子涨的太慢了，那还是北京房价涨的快，要买房子到北京买，说明什么？大量的投资性需求在市场上存在。这样一个情况呢，我们看到整个一季度，特别是两会之后的三月份，个别地区部分特大城市房地产市场，出现了一些异常的现象，北京房价在三月份平均房价上涨比二月份环比上涨了17%。再往下，二手房交易，包括在售楼盘的交易，在地王频现的带动下，也不断攀升，两会之后天北京就出了三个地王，一个地王在望京，楼面地价两万七，周围的在售楼盘两万块钱，这个地王出现了，导致周边的二手楼盘连锁毁约涨价，你交五万定金我还你十万，咱不卖了，我涨价，一套房子要涨价三十万，就是不理性的行为，很多企业也出现了这样的情况，大家可能在互联网上也看到了，我们在北京一个典型的楼盘，头一天通知大家明天开盘签约，大家都来了，每平方米两万到两万四，结果一开盘，价格变成了两万四到两万八。在这种市场氛围下，我们的企业就认为我怎么涨价，市场都能卖的出去，整个市场上的投资氛围，恐慌的情绪，以及非理性的一些买房、卖房的这样一些行为，就开始在市场上涌现，所以我们说，今年一季度为什么会出现这种情况？两大原因。 <接下一页>
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