[摘要] 近日，住建部有关负责人出席活动发言时表示，楼市调控下半年继续从严。伴随着楼市宏观调控，以及我国经济步入第十二个五年规划时期，对产业结构、经济结构调整和升级，产业地产能否迎来发展春天？
近日，住建部有关负责人出席活动发言时表示，楼市调控下半年继续从严。
所谓产业地产，是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。
6月27日，由房地产经理人联盟主办，燕赵都市报协办，卓达集团承办的“2011中国产业地产高峰论坛暨卓达产业地产模式研讨会”，在卓达星辰会展中心二楼新闻发布厅隆重举办。国内地产研究机构、行业组织及众多专家共同分析了中国“产业地产”现状与发展趋势，分享了卓达“产业地产”开发经验，探索中国房地产与产业经济结合之路。产业地产能否迎来发展春天？———2011中国产业地产高峰论坛暨卓达产业地产模式研讨会专家观点综述
宏观调控下的中国房地产市场正在发生深刻的变化和转型，传统的规则正在解体，新的游戏规则正在重构之中。
我认为要实现可持续发展有两个前提条件：一是要顺势而为，即顺应国家经济和社会发展的大趋势，顺应国家政策的导向，顺应结构调整产业升级和区域发展的大势；二是要实现商业模式的共赢，即调动参与各方的积极性。
产业地产作为整合资源，作为承载与促进产业发展的地产形态，作为地产和产业有机结合的商业模式，在提升土地与物业的产业价值，城市的产业能力，聚集人口与资本，调整城市经济结构，促进产业升级等方面发挥了重要作用。
产业地产可以有效实现居住价值、产业价值与城市价值三者的统一与良性循环，促进房地产投资向产业运营方面的转化，促进房地产资本转化为实体资本和产业资本，促进房地产开发商提升区域运营能力和产业运营能力，抵御政策的周期性风险。
这样的模式既顺应了大势，又实现了各参与方的利益共赢，无疑将成为未来房地产开发的重要模式。卓达集团是环渤海区域房地产开发的龙头企业，更是产业地产积极的探索者与实践者，经过十几年的探索与发展，卓达集团不仅在房地产开发方面取得了卓越成绩，更在与城市发展紧密相关，与产业升级相关的文化、教育、养生、养老、酒店会展、贸易等产业项目方面进行了积极的探索，积累了丰富的经验，为行业转型，为城市发展贡献出了许多有价值的案例。在产业地产的实践方面卓达走在了行业探索的前列。
所以说，产业地产开发模式的兴起是中国经济调整和产业升级的需要，是中国经济持续发展的需要，是中国房地产业转型的内在需要，是中国房地产未来的发展需要。
■特约观察员杨乐渝房地产经理人联盟常务
副主席、秘书长李战军全经联常务理事、中国房地
产业协会首席研究员、易居
房地产研究院发展研究所所长章惠生全经联副主席、中国城市发
展研究院常务副院长胡春力全经联顾问、国家发展和改
革委员会产业发展研究所所长陈国强全经联副主席、中国房地产
学会副会长岳川博《北大商业评论》执行主编
■栏目主持高利锋燕赵都市报商贸地产部记者
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■胡春力：产业地产发展符合“十二五”规划
房地产这些年来对支撑经济增长起到非常大的作用，带动了一系列产业的跟进。“十二五”最强调一个最基本的定位，就是一定要把产业结构升级，作为我们整个经济增长、经济调整的最主要的任务。
产业地产开发模式就是符合这一基本定位的，因为：
方面是城市功能的完善。从地产开发开始进行了城市功能建设，就像CBD的建设，不光是商业区，比如说文化区域、娱乐区域、文体区域的建设，这实际上从一个局部对一个城市整体功能的完善起了支撑作用，就像卓达的造城模式。
第二个方面是整体的城市定位由产业地产来实现，对城市定位进行全程式的整体包装、整体设计，我觉得这是产业地产的第二个方向。
第三个方向是要融入高技术的工业。从地产开发入手给那些企业进去创造条件，使政策和整个房地产开发结合在一起。
第四个方面卓达已经做了即跨行业。比如卓达的服装产业园、卓达港口等等。
创新产业是中国在“十二五”里面位的任务。在这里面是跟政策结合在一起，通过跟国家的政策结合在一起促成产业结构升级。我想在今后新的政策环境下，来做一些新的探讨，我觉得对于我们整个房地产业转变生产方式，卓达会做一个好的榜样。
■陈国强：卓达产业地产模式的特点
万科以住宅产业化著称，以商业地产开发闻名，卓达所创造的产业地产模式，体现了未来可持续发展的方向。和常规住宅相比这种模式可以对未来区域发展带来产业的支撑，带来就业的机会，带来区域经济的推进等等，因此，卓达的产业地产开发模式在房地产行业内具有标杆意义。其有以下几个重要的特点：
首先是产业先行，以产业为龙头，以产业开发带动地产开发，这就和普通的、常规的住宅开发商相比有显著的差别；
第二是一业为主，多业并举。这个做法实际上和万达的多业并举有相似之处。所以我们看到卓达在房地产一个重要的主业之外已经形成养老产业、临港产业、集成住宅、城建、文化、旅游、教育等等这些产业，这些产业之间有很强的互补性，或者说有本身产业的延展性，所以我想这样一种产业业态的布局对于未来卓达的发展来说，可以形成很强的支撑效应。
第三个特点和常规的开发商相比，是卓达泛地产开发的做法，跳出地产做地产，以产业先行，通过产业化开发提升区域价值，特别是推动区域经济的发展，形成一种可持续的区域发展模式。因为我觉得卓达产业地产模式的价值，应该说体现了未来可持续发展的方向，和常规住宅相比这种模式可以对未来区域发展可以带来产业的支撑，可以带来就业的机会，可以带来区域经济的推进等等。
第四个特点我想是卓达地产多元价值经营，他追求的不是单一的企业价值或者是土地价值的实现，实际上追求的是和土地开发，和产业化发展布局相关的多元价值的营造，所以要追求资源整合、资源价值化，而不是和我们常规的住宅开发商追求的项目土地价值化，或者是企业价值化。
第五，也是一个重要特点我想卓达的产业地产模式和其它的地产投资商、开发商相比，它是把自己定位于城市运营商的独特的产业定位，这也是区别卓达和其它企业的一方面。正是因为卓达把自身定位为城市运营商，所以才能以产业为首，以产业为先导，通过产业的开发带动区域的发展，来实现多元价值。
■岳川博：产业地产的四大优势
做产业地产和普通的地产模式相比有什么优势？
个优势是能有效回避竞争。大家知道房地产一个基本的拿地的模式是“招拍挂”，竞争非常激烈。但是产业地产是什么呢？因为作为政府来讲，他对产业地产的介入往往不可能通过简单的招拍挂的形式来去实现，因为产业地产从它的谋划，到磋商到最后开发结果，往往需要经历一个相对较长的过程，这个过程中，只有某一个或者少数的有实力的、有头脑的企业能够拿到。
第二个优势可以规模化经营。大家看看卓达在山东威海的香水海项目，不仅运作了3万多亩的土地，还有一个30万吨的港口，这在南海新区的整体规划中都是举足轻重的。大家想象单一的房地产项目能达到这样的规模吗？
第三个好处就是巨大的价值提升空间。比方说卓达服装园项目，用了400亩地，就安置了许多的劳动力，解决了许多人的就业问题，如果这些人在农村就业的话就很难，这就大大提升了整个土地的价值，包括我们劳动的价值。
第四个优势，如果一个企业通过产业地产的运营模式，可以加强其社会影响力。卓达为什么能在山东蓝色半岛拿到这样一个特大型综合项目，我认为其也是最关键的就是关注到海洋经济的价值，其实对国家来说不光是海洋经济，应该是海洋战略，这个海洋战略不光是包含了经济的层次。卓达可能在某些方面对产业本身有一些自己的先见之明，所以往往能够占领先机。
■杨乐渝：产业地产是行业转型的重要模式
■李战军：调控政策下的房企出路
最近这一年，中国的房地产市场是一个房地产企业进行战略、策略转型，寻求突破的市场形势，商业地产、养老地产、旅游地产三面红旗越举越高，产业地产发展势头迅猛，这表明中国的房地产企业在调控政策下，正在寻找自己的出路。
在这个背景下，卓达集团开发的太阳城、香水海、天津项目等都取得很大进展，这些项目无论养老地产、养生地产、旅游地产还是教育地产，实质上都是产业地产，这表明中国的房地产企业产业地产开发模式是能够抵御这种挑战的。卓达产业地产模式，也将是未来房地产发展的趋势。
■章惠生：产业地产追求资源价值化
我们现在来看，这一年多来调控政策紧锣密鼓，住宅地产的开发商心里很显然都在打鼓，下一步会怎么办？不知道。一阵彷徨之后，终于使一部分专营住宅地产的开发商冷静下来，面对形势他们开始选择。我觉得他们转型到产业地产上是一次机会，为什么这么说？
从产业地产情况来看，产业地产最初叫工业地产，历史也很悠久，从1979年深圳蛇口工业园区开始，到现在将近30年了。深圳的产业地产做得比较好，到现在已经基本形成了产学研一体化的机构，他们把一些企业、科研机构，有的甚至开始和某些国家的科研机构结合在一起。拿2005年深圳的生产总值来说，他们在科技这一块就是1200个亿，占深圳科技GDP50%。
产业地产所追求的不是企业价值化，而是资源价值化，它的出发点是将地产资源与其他的资源整合，把土地开发升华为区域经济增长点的培育。在这些方面卓达集团做得比较好，看到了河北是纺织服装的生产大省的优势，2000年就提出了创建服装产业园。想想大楼可以建，建好了以后怎么办？如果不跟有关的产业紧密合作起来做，他们不可能在年就创汇5000万美元，而且安排了周边的村民2万名进厂做工人。除了这一块，卓达集团养老社区项目是卓达集团投资开发并且与民政部、中国老龄社会发展基金会、中国养老产业园密切合作的养老、文化、生态、休闲、健康等于一体的、辐射京津地区的大型的卫星城，这也是产业地产模式的一个典型代表项目。
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