[摘要] 在一个狭小的时间窗口里，多家中小房企为赴港IPO展开了激烈的角逐，但惨淡的市场环境，使他们上演了最平淡无奇的上市孤本。
在一个狭小的时间窗口里，多家中小房企为赴港IPO展开了激烈的角逐，但惨淡的市场环境，使他们上演了最平淡无奇的上市孤本。
继旭辉地产(旭辉御府)（00884.HK）以压缩规模、超低价招股的“贱卖”方式而勉强登陆港交所之后，11月29日，新城控股（01030.HK）再度以“贴地飞行”的廉价方式，获得在港上市地位。
虽如愿上市，但两家房企均难逃一上市即“破发”的厄运。“在市况不理想的情况下，非要上市，就得付出更多的努力和代价。”通商律师事务所合伙人张国光（曾经为多只内房股香港上市提供法律服务）告诉地产中国网：“这样的意义仅在于获得一个上市平台，与前几年为大把‘圈钱’而上市企业有着天壤之别。”
市场的惨淡程度可见一斑，不仅如此，更令房企头疼的是，境外投资者变得越发挑剔，因此抢先上市的旭辉地产、新城控股“首映”不佳，尚未“公映”的南京金轮、当代集团、重庆协信等房企的IPO之路变得十分艰辛。
在市场“青黄不接”之际，纵有“头破血流”之险，这几家中小房企为什么依然冲锋陷阵，纷纷赴港上市？他们为什么不错峰竞争，反而以竞相杀价潮的形式一拥而上？其他几家在港交所门外排队的房企能否如愿挂牌？
以价换平台
尽管市场状况不尽人意，市盈率萎靡不振，但热衷赴港上市的房企，在此轮窗口期掀起了一波IPO小高潮。
旭辉地产率先登场。11月23日，以1.33港元的发行价，斩获15.3亿港元的募集资金，旭辉地产IPO之旅划上了句号。就在旭辉地产准备挂牌期间，新城股份正在紧锣密鼓地进行全球路演并招股，11月29日，以获得18.98亿元的“战利品”成功登陆港交所。
双双成功，但显得非常吃力。在香港公开发售部分，旭辉地产共获得1.49972亿股认购，与初步可供认购的1.255亿股相比，只有1.19倍。这与2009年龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)、恒大地产等房企上市动辄数十倍以上的认购额相比，显得较为惨淡。
新城控股更显逊色。其在香港公开认购仅为3560.2万股，只是初步可供认购的1.418亿股的25%，公开发售部分认购不足，只能转至国际发售。
“从认购的踊跃程度来看，这波行情可以用‘味同嚼蜡’来形容。”一位不愿具名的投行老总告诉地产中国网：“在很大程度是因为笼罩在投资者头上的‘利空’阴霾还未散去，这主要是国内的严厉调控所致，其次是因为，目前，内房股市盈率整体偏低，二级市场上的机会也很多，大部分投资者并不对这些中小房企的新股‘感冒’。”
投资者不买账，令新城股份公开认购部分铩羽而归，亦道出上市后难逃“破发”魔咒的秘密。旭辉地产上市首日即破发，目前尚未恢复元气，仍在1.3港元左右徘徊。而新城控股今日挂牌之后，由1.45港元的发行价一度下探至1.39港元。
“与前几年不同，现在，投资者对新股的门槛提得很高。”张国光告诉地产中国网：“也就是说，他们的投资取向更加理性，更加谨慎。”
一语中的。正因为如此，上述两家成功上市的房企都采取了缩减规模、低价招股的策略，以吸引更多的投资者。旭辉地产原计划融资3-5亿美元，最终压缩到不及2亿美元，市盈率也仅为3.5倍。与2009年龙湖地产创下的20倍市盈率有着天壤之别。而新城控股亦原计划融资3-5亿美元，最终仅获得2.45亿美元，且市盈率不及旭辉地产。此外，二者均取了招股区间价的价发行。
除了上述两家房企外，江苏金轮已通过港交所聆讯，计划于12月份招股并挂牌，预计融资1亿美元。此外，重庆协信、当代集团及瑞安旗下的新天地等正在推进上市进程。业内人士预计，他们的融资额亦会大幅缩水。
“其实，瑞安的新天地、李嘉诚旗下的酒店业务都正在寻求上市，但因为当前市况不佳，都推迟了上市。”上述投行老总告诉地产中国网：“这两家企业不同于急于上市的内地房企，因为他们的资金较为充裕，而且上市之后要能够充分体现他们的价值，但现在市场情况不允许。”
张国光则告诉地产中国网：“当前市况下，房企上市，股票不一定能卖个好价钱，但重要的是，获得了上市平台，为今后再融资打开了通道，因此，只要能筹集到一定的资金，即便廉价发行，对急于上市的房企来说，依然具有吸引力。”
解套之旅
市场惨淡，发行价被投资者还价到，为什么这些中小房企依然纷纭而至，备战上市？
“在很大程度上，现在急于赴港上市的房企，本质上是一种被动行为。”上述投行老总告诉地产中国网：“内地银根仍未松动，还没有上市的房企融资渠道非常有限，加之为了备战上市，很多房企不惜重金拿了较多的土地，所以资金压力较大，如果不上市，资金链可能就会出问题，因此，在资金倒逼的情况下，只能被迫上市，以缓解资金压力。”
旭辉地产就是一个典型。这家公司在上海、北京、天津、重庆等中心城市频频攻城略地，并相继拿下数十个地块。今年以来，则斥资30亿元在上海、合肥等城市“跑马圈地”。
大举拓展导致负债率一路攀升。2009年，旭辉地产的负债率尚不到40%，而截至2012年6月底，这与数据飙升至138%。尽管此次上市能降低负债率，但由于融资额有限，只能起到改善财务结构的作用，而将负债率降到内房股平均水平，还需尚待时日。
“这次上市主要的目的是为我们集团的发展打造一个融资平台。”旭辉地产董事长林中坦言：“随着今年年底利润的结转、现金回笼，旭辉的负债率到年底将会有大幅的下降。”
在负债率方面，新城控股于旭辉地产而言，则有过之而无不及。据招股书显示，目前新城控股的负债率高达111.7%，财务总监陆忠明表示，上市后，负债率将控制在90%以内。但这一数据仍然远远高于内房股平均水平。
“正因为负债率较高，所以上市对这些房企来说，意义较为重大。”张国光表示：“虽然融资量不理想，但能够暂时松口气，未来还有更多的融资机会。”
而在未上市前，由于急需发展资金，旭辉地产、新城控股纷纷借道信托，大举高息举债。招股书显示，截至9月底，旭辉地产尚有12笔未偿付的抵押信托，涉及资金超过27亿元，约为此次上市融资的2倍多。这些信托融资，成本者接近17%，大部分在12%以上，并在明年之后陆续到期。截至9月底，新城控股尚未兑付的信托高达9款，涉及资金接近29亿元，远高于此次上市融资额。
“可以说，这些房企上市，也是一次解套之旅。”上述投行老总告诉地产中国网：“他们也做出了很大的努力，比如承诺的高派息、超低价发行等等这些都是为投资者做出的妥协，如果上不去，可能就缓不过神来了。”
在张国光看来，尽管目前排队上市的房企不在少数，但此轮窗口期并不被投资者看好。“以后可能有能上去的，但需要和一般房企拉开距离，这样的企业可能还会受到投资者追捧，但可以肯定的是，以房地产概念上市的行情光环不再。”
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
