[摘要] 新国十条”之后，楼市调控政策的“紧箍咒”仍会继续念下去：清算土地增值税、二套房标准“认房又认贷”……有着全国楼市风向标之称的深圳楼市，目前已出现了第一波降价潮，下半年深圳楼市走势将如何演绎？
楼市调控期较２００８年要长
对于政策的严厉程度、以及实施时间的长短，业内也基本一致认为下半年政策将继续高压状态，甚至调控的时间比２００８年还要长。有地产界思想家之称的万通地产董事长冯仑５月３０日在上海表示，他仍维持本轮调控出台后房价将下跌２０％以上的看法。他认为房价跌下来后会有一个相对稳定期。中长期的走势则主要取决于两年后的国家房地产政策的变化。
深圳世联地产６月７日发布的研究报告指出，从后市政策走向来看，未来楼市的调控期较２００８年要长，政策的持久性不容置疑。
“除非经济出现二次探底，或者行业出现重大衰退，否则严厉的政策将会持续，政策受外界因素影响无疾而终的可能性极小。如果已有政策不能对房价形成有效调控，政策的既定目标不能实现，只可能会出台更严厉的调控政策。”世联研究认为，下半年的政策高压将不仅改变市场预期，也将切实削弱市场的有效购买力，而一旦价格开始松动，市场“买涨不买跌”的心理作用将会显现，或将促使市场进入较长的低迷阶段。
解构房价下跌过程
目前深圳楼市由于个别开发商主动下调价格，有的甚至超过两成，吸引了一批买家进场，一手房成交量有所回升，想“抄底”的市民蠢蠢欲动，但专家提醒，未来降价将成为深圳楼市的主基调，如果政策不改变，市场下跌的趋势就不会改变，也不会出现２００９年的疯狂景象。
房价下跌的过程究竟将是怎样的？消费者怎样才能拨开云雾看到真相？一般来说，调整初期成交量锐减，买卖双方僵持，撑三个月或半年后，开发商才会真正降价。而开发商的降价，也将经历从“明紧暗松”的阶段，到后来公开打价格战。
经历过多次房地产调控的深圳业内资深人士柯汶分析，一般在调控初期，会有个别开发商打破僵局率先降价，譬如当周边楼盘都卖２万元／平方米时，欲“跑路”的开发商卖１．５万元／平方米，价格明显比周边楼盘要低，此时一般会吸引一批购房者出手；但当大家都卖１．５万元／平方米时，销售将再次陷入停滞，那就要降低到１．３万元／平方米左右，但此时，降价预期已经基本形成，价格战正酣之时，也是消费者“买涨不买跌”心理影响最明显的时候，市场下跌的趋势将难以改变。
“目前热销只是市场的一种回调现象，这种回调在楼市调控初期会出现，但整个调控期也只会出现一次。”柯汶说，开发商在销售房子时，会有很多营销手段和概念，此时买房，不可抱着抄底心态进场，未来降价将形成常态。
美联物业深圳营业部总经理江少杰认为，下半年深圳的龙华坂田片区、龙岗、宝安中心区一手房供应量将增加，这也将是深圳楼市价格战最激烈的区域。“开发商不是不想降价，是不知道要降低到什么水平买家才会入市，此次万科和佳兆业降价销售较好，让他们有了信心，也明白到只有真降价才能吸引买家。”江少杰说，即使楼市有所反弹，也绝不会出现２００９年初期的疯狂，因为严厉的政策始终在执行，无论是开发商或业主都不应该再抱有幻想。
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